Am asistat la un an 2018 stabil, cu un nivel al cererii ridicat constant și prețuri într-o creștere ușoară, cuprinsă între 5 și 6%, la jumătate față de ritmul înregistrat anul trecut. Piață imobiliară arată bine, paradoxal am putea spune, în contextul în care avem o invazie de opinii, mai mult sau mai puțin avizate, care prezic o eventuală criză de proporții. Dar în acest moment nu există indicatori a căror evoluție să anticipeze o criză imobiliară. Și o afirm cu responsabilitatea antreprenorului cu proiecte rezidențiale active în trei orașe din țară: Arad, Brașov și Timișoara.
Luând în calcul, însă, și acest scenariu puțin probabil în care ar urma o criză imobiliară, se ridică întrebarea dacă este sau nu oportună o achiziție imobiliară în acest moment. Răspunsul depinde de contextul, sau, mai bine spus, motivul achiziției. De la bun început, trebuie să facem diferența între nevoia reală de locuire și interesul speculativ. Cu excepția interesului speculativ, momentul este cât se poate de potrivit. Cererea este susținută în acest moment aproape exclusiv de nevoia reală de locuire și într-o mai mică proporție de cei cu interes investițional (buy-to-rent). Or aceste două segmente pierd minimum 12% pe an prin amânarea deciziei (inflație plus cost chirie/randament). Risc major există pentru speculanți (cumpăr acum, eventual la fază de proiect, pentru a vinde mai scump pe termen scurt). Ori această categorie, aproape inexistentă în piața actuală, nu prezintă interes pentru analiza noastră.
Piața imobiliară este o piață nelichidă (illiquid market), diferită de piața de capital. Achizițiile imobiliare nu sunt pretabile pentru câștiguri pe termen scurt, ele presupun un timp de așteptare mediu spre lung. Or, pe termen mediu și lung, pe piața imobiliară din marile orașe ale României nu prea poți greși. Prețurile proprietăților vor continua să crească pe termen lung, chiar dacă vom asista și la corecții punctuale inevitabile. Valoarea activelor imobiliare se validează în timp, ceea ce face adevărată afirmația că nu există un moment mai potrivit pentru a cumpăra o proprietate imobiliară decât momentul care a trecut.
Statistic vorbind, vedem o scădere a numărului de tranzacții înregistrate în ultimele luni. Acest lucru este parțial explicat prin faptul că tot mai mulți cumpărători sunt interesați de apartamente noi, semnează antecontracte de vânzare-cumpărare, care nu se văd deocamdată în statistică. De asemenea, o bună parte din proiecte sunt întârziate din cauza crizei forței de muncă aflate la cote fără precedent. Termenele de livrare se amână, ceea ce contribuie la scăderea numărului de tranzacții, fără ca acest lucru să aibă vreo legătură cu o criză a pieței imobiliare înseși. Pe de altă parte, nivelul general de încredere a populației e la cote reduse.
Și totuși, segmentul rezidențial este structural sănătos, prezintă o cerere solvabilă ridicată și o ofertă scăzută, atât pe segmentul nou, cât și chiar pe cel vechi. De altfel, măsurile recente anunțate de BNR nu vor afecta negativ piața imobiliară, ele îndeamnă la o prudență pentru acei cumpărători nesolvabili, obiectivul fiind evitarea condițiilor de încălzire a pieței care ulterior ar putea genera o criză. Evident, ne aflăm într-un ciclu economic de creștere, în care e bine să ne pregătim pentru următoarea etapă. Cu cât suntem mai pregătiți, cu atât vom aborda mai bine un ciclu de scădere sau o perioadă de corecție pe anumite segmente supraevaluate, respectiv în cazul proiectelor lipsite de un concept viabil (lipsa infrastructurii, poziționare neatractivă etc.). Însă de aici până la a ne panica e un pas uriaș.
Prudența este, bineînțeles, bună, însă crearea panicii nu. Ne aflăm, așadar, cel mai probabil în fața unui moment foarte potrivit pentru achiziție. Toate aceste lucruri ne dau încredere să construim în continuare și să ne așteptăm la un an 2019 bun pentru piață, marcat de stabilitate.
