Consultarea, împreună cu clientul, a cărții construcției este doar unul dintre lucrurile pe care trebuie să le faceți atunci când intermediați vânzarea unui apartament nou.
Imaginați-vă următorul scenariu: intermediați, pentru cumpărător, o tranzacție de achiziție a unui apartament nou. Peste câteva luni, clientul vă sună și vă spune că au apărut probleme la apartament, de pildă că au apărut crăpături fine în tencuială. Evident, printre cei ”vinovați” vă aflați și voi, brokerii care au intermediat tranzacția, cel puțin așa crede clientul. Aceste acuze ar fi putut fi evitate dacă i-ați fi vorbit de la început despre garanțiile pe care le are în calitate de cumpărător al unui apartament nou.
Potrivit reprezentanților dezvoltatorului imobiliar Adama, prin intermediul garanţiei unei locuinţe, cumpărătorul unui apartament situat într-un ansamblu rezidenţial nou poate beneficia pe o anumită perioadă de timp de reparaţii şi intervenţii în propriul apartament şi/sau în spaţiile comune ale ansamblului rezidenţial fără a suporta cheltuieli suplimentare, costurile acestor reparaţii şi intervenţii fiind acoperite de dezvoltatorul sau de constructorul ansamblului rezidenţial în baza garanţiilor contractuale şi legale.
„Procesul de acordare a garanţiilor este strâns legat de reputaţia şi seriozitatea dezvoltatorului. La orice clădire pot apărea diverse probleme care însă pot fi remediate în cazul unui dezvoltator care îşi cunoaşte inclusiv obligaţiile post-vânzare. În Adama, de exemplu, există un departament de Customer Service dedicat care preia şi gestionează toate problemele cu care se poate confrunta un client după achiziţionarea apartamentului”, declară Alina Necula, Head of Marketing & Sales Adama Group, parte a Immofinanz Group.
Pentru a beneficia de aceste garanţii, cumpărătorii ar trebui să fie la curent atât cu valabilitatea, cât şi cu ce poate acoperi fiecare tip de garanţie prevăzută prin contract şi prin lege, acordată de dezvoltatorul şi de constructorul proiectului în cauză.
De regulă, dezvoltatorii serioşi, având şi calitatea de vânzători de locuinţe, garantează pentru viciile ascunse ivite într-un termen de 2-3 ani de la vânzare, timp în care, dacă clientul reclamă probleme în apartament, acestea sunt rezolvate pe cheltuiala dezvoltatorului. În cazul în care există intervenţii în apartament în această perioadă, garanţia ulterioară, aferentă lucrării respective, este acordată direct de firma care s-a ocupat de reparaţii şi nu de vânzătorul apartamentului. În acest caz, perioada de garanție acordată de firma care s-a ocupat de reparații variază în funcţie de complexitatea lucrării.
Totuşi, pentru ca dezvoltatorul să fie răspunzător pentru aceste probleme apărute, conform Codului Civil, sunt necesare expertize tehnice de specialitate în acest interval de 2-3 ani care să demonstreze că deficienţele sunt cauzate de vicii pe care persoana care a achiziţionat apartamentul nu le putea descoperi la data cumpărării lui.
Pe lângă garanţia pentru vicii ascunse acordată de dezvoltatorul-vânzător, există conform legii o garanţie pentru vicii ascunse ale construcţiei, valabilă 10 ani de la recepţia lucrării, în timp ce eventualele vicii ale structurii de rezistenţă sunt garantate pe toată durata de existenţă a construcției. În acest caz însă, nu dezvoltatorul, ci factorii implicaţi în ridicarea construcţiei sunt răspunzători pentru aceste vicii – de la proiectant, la specialistul verificator de proiecte atestat, producătorii şi furnizorii de materiale de construcţie, dirigintele de specialitate.
Chiar dacă nu în toate contractele de vânzare-cumpărare sunt stipulate clar garanţiile acordate, existând dezvoltatori-vânzători şi constructori care au falsa impresie că, dacă nu le menţionează, nu sunt răspunzători, această ipoteză este falsă. Există prevederi legale clare care reglementează astfel de situaţii, printre care Codul Civil şi Legea 10/1995.
Cumpărătorii ar trebui să acorde atenţie mărită şi dezvoltatorilor care au intrat în faliment şi care, în cazul unei probleme în imobil, nu mai pot fi traşi la răspundere. De luat în calcul sunt şi aşa-zişii dezvoltatori, persoane-fizice, care îi propun clientului să meargă pe principiul unei înţelegeri verbale, promiţând că vor rezolva eventualele probleme, dar care nu îşi îndeplinesc ulterior aceste promisiuni.
Principala diferenţă între viciile ascunse şi cele aparente stă în posibilitatea de a observa sau nu eventualele probleme cu ochiul liber la momentul preluării locuinţei. De aceea, înainte de încheierea tranzacţiei, clientul ar trebui să fie atent la toate detaliile, de la instalaţii, la finisaje, şi, obligatoriu, să efectueze o vizită la locuinţă în compania unui specialist în construcţii – dacă nu cunoaște unul, este bine, ca broker, să-i puteți furniza un astfel de specialist.
Nu uitați că un client poate afla toate detaliile privind calitatea construcţiei unui imobil din cartea tehnică a acestuia, pe care o poate consulta înainte de achiziţionarea locuinţei. Alături de detaliile privind execuţia, cartea tehnică include şi garanţia imobilului acordată de constructor. O garanţie pe o perioadă restrânsă de timp ar trebui să fie un prim semnal privind calitatea la care a fost realizată respectiva construcţie.
