Vine criza în imobiliare? Această întrebare pare a sta pe buzele tuturor în ultima perioadă, iar zvonurile despre apariția sa iminentă și despre posibile scăderi masive ale prețurilor până la sfârșitul acestui an au făcut înconjurul presei. Cât de mult adevăr este în spatele acestora? Există motive de îngrijorare? Ce s-a schimbat, de fapt, la nivelul pieței? Iată ce răspunsuri oferă patru specialiști în domeniu, reprezentanți ai unor dezvoltatori cu proiecte de anvergură în portofoliu, dar și ai unor agenții imobiliare cu renume.
Călin Centea, Directorul de vânzări al proiectului ISHO din Timișoara, susține că, din perioada octombrie-noiembrie 2018, clientul a început să stea mai mult în expectativă. Acesta nu este neapărat un lucru rău, explică el, ci mai degrabă unul de apreciat. Cumpărătorii își fac tot mai bine temele, vin pregătiți la discuții, pun întrebări adecvate și încep să înțeleagă piața.
Cât despre criza despre care s-a tot vorbit în ultima perioadă, Centea spune că nu ar putea fi vorba în viitorul apropiat, ci că ce vom vedea va fi, de fapt, o corecție, ale cărei efecte au început deja să se simtă.
- „În primul rând, denumirea de criză este foarte greșită. Sunt de acord cu posibilitatea unei corecții, însă aceasta, într-un fel sau altul, deja există prin faptul că pe anumite segmente, dacă ne uităm la diferite rapoarte, vedem scăderi ale numărului de tranzacții. Este foarte cunoscut faptul că noi, în Timișoara, nu avem o diferențiere clară de valori, așa cum există în Cluj sau în București, avem un preț mediu relativ pe metru pătrat din capătul periferiei până în zona semicentrală. Această corecție ar fi efectiv o echilibrare în funcție de valoarea produsului vândut și nimic mai mult. O corecție nu este o criză”
- „În ultima vreme, cererea s-a regenerat. Folosim conceptul de piață imobiliară ca și cum ar fi un lucru linear, când, de fapt, este o nevoie de bază a beneficiarului direct. Cât timp are mijloacele necesare va încerca să o acopere și este destul de evident că mijloacele există. Avem job-uri tot mai bine plătite, pentru meserii tot mai bine calificate, și în mod clar oamenii o să își acopere nevoia de locuire”
- „Avem tot mai multe apartamente care depășesc acel prag extrem de problematic de TVA 5%, pentru care, din păcate, nu s-a făcut nimic, deși au fost multe speranțe în acest sens. Nu este firesc ca în orașe precum Timișoara, Cluj-Napoca, București sau Iași, o familie care are doi copii să nu poată beneficia de un spațiu locativ mai mare doar pentru că a ales să locuiască într-un oraș în care acestea au o valoare ridicată. În ciuda acestui fapt, multe apartamente care trec pragul de 5%, atât la ISHO, cât și la multe alte proiecte, se tranzacționează. Oamenii au reușit să depășească acest prag psihologic care este dureros. Dacă ei sunt dispuși să facă astfel de plăți, clar există cerere”
Centea dispune de o experiență vastă în imobiliare, iar din 2016 s-a alăturat echipei de vânzări ISHO, proiectul multifuncțional dezvoltat în Timișoara de antreprenorul Ovidiu Șandor, prin compania Mulberry Development. ISHO va cuprinde la finalizare peste 1.200 de apartamente, 7.500 de metri pătrați de spații verzi, o clădire de birouri și un hotel.
Ovidiu Șandor s-a numărat printre finaliștii categoriei „Oameni în imobiliare” din cadrul Galei Profesioniștilor în Imobiliare 2019. Antreprenorul a câștigat trofeul pentru „Contribuție continuă în Imobiliare”.
Toni Ehling, Directorul de Dezvoltare al proiectului XCity Towers, este de părere că fiecare dintre jucătorii activi în piață ar trebui să își facă treaba cât mai bine, fără să se preocupe atât de mult de zvonurile privind criza. El consideră, totodată, că la nivel local dinamica este una bună și cererea există în continuare.
Ehling vorbește și despre psihologia din spatele procesului de achiziție și despre modul în care viziunea dezvoltatorului, transmisă prin proiectul său, trebuie să rezoneze cât mai bine cu clientul final pentru a determina succesul tranzacției.
- „Eu cred că dacă îți faci treaba bine și te concentrezi pe ceea ce faci, iar propunerea ta de valoare este foarte bună în piață, ce se întâmplă în exterior, criza, nu ar trebui să te afecteze”
- „Noi am început în septembrie promovarea (n.r. pentru XCity Towers). Atunci au apărut primele vânzări. În octombrie au crescut, iar noiembrie a fost o lună foarte bună pentru stadiul respectiv al proiectului. Decembrie ne așteptam să meargă puțin mai bine, dar cei care au amânat decizia au cumpărat în ianuarie. Februarie a fost o lună bună, martie una extraordinară, ne-a ajutat puțin și târgul TION, aprilie a fost ok cu toate că a fost Paștele, iar mai a fost o lună excelentă”
- „Cerere există pentru că Timișoara atrage ca un magnet forța de muncă din regiunile limitrofe”
- „Sunt segmente interesante de clienți. Pe lângă corporatiști, probabil segmentul principal, care au nevoie de locuire, sunt și tineri din Timișoara sau din alte localități care vin la muncă, tineri care vor să scape de chirie sau de locuitul cu părinții. Mai este și un segment de părinți cu economii, din Caraș-Severin, Hunedoara, Arad, ai căror copii poate nu au venit încă la facultate în Timișoara, dar urmează să o facă și s-au gândit <investesc acum ca să îi fie bine copilului meu în viitor>. Cât timp această cerere există, nu avem de ce să ne plângem. Totul este să ne facem treaba bine”
- „Eu cred că orice client cumpără prin două prisme – cea emoțională și cea rațională. Partea emoțională apare atunci când întâlnești acel apartament care rezonează cu tine. În acest caz nu mai amâni decizia. În momentul în care găsești apartamentul care ți se potrivește, e ca și când te îndrăgostești. Ai găsit persoana potrivită, treci la fapte. Mulți dintre clienți poate nu iau o hotărâre pe loc pentru că nu au găsit acel apartament sau poate că încă criteriilor lor nu sunt clar definite. Ecuația financiară este aferentă părții raționale. De multe ori vreau să cumpăr, dar poate nu pot, poate nu am încă banii strânși pentru avans. Și acesta este un motiv de amânare. Caut câteva luni de zile, dar de fapt eu trebuie să fac rost de bani să inițiez tranzacția respectivă. În zona rațională mai poate fi inclusă și partea aceasta referitoare la criză și la informațiile care se vehiculează, dar din ce am constatat turbulențele din piață durează poate o lună, două, după care lumea își revine și cumpără. Eu zic că nu sunt semnale de îngrijorare”
XCity Towers este unul dintre cele mai noi proiecte din portofoliul dezvoltatorului Wallberg Properties. Acesta va cuprinde 955 de apartamente dispuse în 8 clădiri de tip turn, cu 10 și 15 etaje, și are o valoare totală estimată de peste 62 de milioane de euro. Wallberg Properties s-a numărat printre marii câștigători ai trofeelor Galei Profesioniștilor în Imobiliare 2019, obținând „Premiul special pentru investiție în piețele locale”. Proiectul Arad Plaza, al aceluiași dezvoltator, a fost desemnat „Proiectului rezidențial High-End al anului 2018”.
Ehling are peste 20 de ani de experiență profesională și a colaborat cu nume mari din retail și telecomunicații înainte de a se alătura grupului Wallberg Properties, condus de Valentin Morar.
Eugen Encuțescu, fondatorul și CEO-ul companiei imobiliare Eugene Estate, spune că în primele trei luni ale anului 2019 au existat clienți care au decis să amâne decizia de cumpărare, dar că deja din trimestrul al doilea lucrurile s-au schimbat.
El este, de asemenea, de părere că nu ar trebui să existe motive de îngrijorare, că în ultima perioadă ideea de criză apare mult prea des și că inclusiv în perioadele mai dificile traversate de sectorul imobiliar există destul de multe oportunități de business.
- „Durata procesului de vânzare s-a mărit cam din august anul trecut. În primul trimestru am simțit și noi o oarecare scădere a cererii, dar clienții pe care i-am avut în sistem din trimestrul I într-o așteptare acum închid tranzacții. Noi în trimestrul al doilea suntem pe Timișoara mult peste perioada similară a anului trecut. Cei care ar fi trebuit să cumpere în primele trei luni s-au suprapus cu clienții din al doilea trimestru”
- „Am discutat cu mari jucători din domeniu din principalele orașe ale țării și avem același feedback. Nu știu de ce a apărut această apăsare, este o chestiune foarte ciudată care nu reiese din comportamentul existent în piață. Există foarte multe tranzacții, trebuie doar făcute, nu să stăm să ne lamentăm, să ne gândim că vine criza și să ne întrebăm ce vom face. Povestea aceasta cu criza o tot auzim, cuvântul este foarte des menționat. Nu e niciun fel de problemă, noi în criză să știți că am făcut foarte mulți bani. Există oportunități și atunci, trebuie doar să le tratați așa cum trebuie”
- „Nu cred că există motive de îngrijorare. O să vedeți. Pe trimestrul al doilea va fi cu totul și cu totul altfel”
Eugene Estate, companie activă în Timișoara de 19 ani, a oferit consultanță și servicii în 10.000 de tranzacții de pe piața locală. Recent, brandul și-a început expansiunea la nivel național prin deschiderea unui nou birou în Capitală.
Eugene Estate a obținut trofelul pentru „Cea mai puternică agenție din Timișoara” în cadrul Galei Profesioniștilor în Imobiliare 2018.
Sorin Horotan, Broker/Owner al RE/MAX Corso – agenție imobiliară parte a rețelei RE/MAX România, este de părere că piața din Timișoara este una activă și că așa-zisa criză vehiculată în ultima perioadă nu își va face apariția la nivelul acesteia.
El consideră că schimbarea opticii clientului ar putea fi un posibil motiv care stă la baza temerilor cu privire la apropierea unei crize imobiliare.
- „Piața timișoreană este una activă, care nu cred că va trece printr-o criză. Este o piață care își deschide noi aspecte. Timișoara va fi Capitală Culturală Europeană, fapt care duce lucrurile spre un alt tip de focus, cum ar fi Airbnb sau spre regimul hotelier. În Timișoara rata șomajului este una dintre cele mai mici din România în momentul de față, ceea ce arată că există o capacitate de cumpărare aici. Să nu uităm și că în Timișoara se fac în continuare investiții”
- „Cred că lucrurile sunt așezate, românii sunt ceva mai selectivi. S-a schimbat tipul de client în ale consumului de imobiliare, s-au modificat așteptările lui”
- „Se face o schimbare în optica clientului în piața din Timișoara. Dacă ne uităm în urmă cu niște ani, cumpărătorul căuta bugete, acum începe deja să se uite la stilul de viață și acest lucru se întâmplă și pentru că au apărut produse ce propun așa ceva, care nu existau până acum. Gusturile se educă. În procesul acesta, partea de consultanță pentru a lua decizia (n.r. de cumpărare) durează mai mult și tocmai acesta este motivul pentru care s-ar putea să avem la sentimentul că ne-am apropia de o criză sau că lucrurile sunt blocate”
Sorin Horotan și-a început activitatea pe piața de real estate încă din anul 2005, iar în vara anului trecut a achiziționat o fraciză RE/MAX. Rețeaua RE/MAX România cuprinde, la ora actuală, 50 de francize și mai bine de 400 de membri.
Călin Centea, Toni Ehling, Eugen Encuțescu și Sorin Horotan au luat parte la discuțiile din panelul dedicat liderilor locali din real estate, organizat în cadrul evenimentului CPI Timișoara 2019. La dezbaterile moderate de Adrian Erimescu (CEO Imobiliare.ro) au participat și Simona Șchiopotă (Managing Partner Hitch&Mosher), Alina Iozsa (Partener Hațegan Attorneys) și Dorel Niță (Head of Research Imobiliare.ro și coordonator Analize Imobiliare).
CPI Timișoara a fost al treilea eveniment al seriei CPI Regional 2019. Alte patru întâlniri se vor organiza, în curând, în Constanța, București, Iași și Cluj-Napoca. Calendarul evenimentelor și detalii despre agendă aici: http://bit.ly/2RdwdnI
În 2019 sărbătorim 10 ani de evenimente marca CPI, prin intermediul cărora venim în sprijinul comunității cu informații de calitate, soluții, oportunități de networking, noutăți și încercăm să le oferim participanților toate instrumentele necesare creșterii business-urilor lor în real estate, dar și dezvoltării lor personale.
Anul trecut, 1.000 de profesioniști în real estate au participat la întâlnirile organizate de noi în șase dintre principalele orașe ale țării – Timișoara, București, Constanța, Brașov, Iași și Cluj-Napoca.
Citește și: Trei chei în time management pentru ca tu să îți atingi adevăratul potențial
Citește și: Trei elemente care și-au pus amprenta pe evoluția pieței imobiliare
Citește și: Creștere anuală a prețurilor de 5,1% pe plan local. Ce se întâmplă cu cererea și cu numărul tranzacțiilor?
