Ce tip de investitor este mai potrivit a fi abordat de către agenții și brokerii imobiliari?
În al doilea semestru din 2014 cererea de imobile rezidențiale cu scop comercial a fost mai mare 30%, la nivel de intenție, față de perioada similară din anul precedent, potrivit unei analize a grupului de firme imobiliare Nordis. Cei mai mulți investitori care au mers până la capăt și au realizat tranzacții au experiență pe piață și își dezvoltă portofoliile, investind și peste un milion de euro în achiziția de terenuri sau structuri neterminate, pentru a dezvolta apartamente de lux sau cu finisaje medii.
Pentru brokerii imobiliari, un astfel de investitor este un bun potențial client, indiferent de modul în care alege să-și plaseze banii. Potrivit Nordis, există mai multe tipuri de investitori, în funcție de modelul de business și de proveniența lor.
Investitorul în apartamente de închiriat
O astfel de achiziție generează un profit între 5-8%, brut, în funcție de specificul fiecărei proprietăți. Bugetele pentru investiții încep de la 120.000 euro, fie pentru a cumpăra un singur apartament spațios într-o zonă premium, fie pentru a cumpăra două locuințe compacte. Cea mai bună rată de ocupare, a stocului de apartamente oferite spre inchirire,este de 85%, în zona de nord a Bucureștiului, potrivit Nordis.
„În timp ce băncile oferă o dobândă la depozitele în euro de 1-1,5%, o astfel de investiție produce un randament între 5 si 8%. De exemplu, un apartament cu trei camere, situat în zona Herăstrău – Șoseaua Nordului, cu o suprafață de 120 de metri pătrați, are un preț de achiziție cuprins între 180.000 și 200.000 euro, iar chiria obținută este între 1.200-1.300 euro pe lună”, spune Emanuel Poștoacă, General Manager al Nordis. ”Am folosit ca exemplu zona Herăstrău – Șoseaua Nordului pentru că este una dintre cele mai solicitate zone pentru chirie de către expați, iar de obicei contractele se fac pe o perioadă bună, de 2-3 ani și chiria este plătită direct de către companiile angajatoare. Totodată, zona de nord are și un grad de ocupare bun pe partea de rezidențial, de peste 85%. Un termen mediu, până când se găsește un chiriaș pentru o proprietate ce depășește suma de chirie cerută de 1.000 euro/lună, este între două săptămâni și o lună și jumătate.”
Evident, și alte zone ale Bucureștiului sunt pretabile unei astfel de investiții, iar un broker imobiliar poate acționa ca reprezentant al investitorului, atât ajutându-l să găsească cel mai bun portofoliu, cât și găsind, apoi, chiriași. Eventual, poate colabora cu un alt agent care să se ocupe de găsirea chiriașilor.
Investitorul în proiecte rezidențiale
Un alt tip de investitor, ce are o suma mai mare pentru investiție, poate opta pentru achiziția unui teren, construirea unui imobil si apoi valorificarea acestuia, prin închiriere ulterioară sau vânzare pe apartamente.
Compania Nordis are în management trei proiecte de acest gen, ale unor investitori de portofoliu, pentru care a realizat asistența la cumpărarea terenului și acum se ocupă de due-digillence pentru lucrările de construcție și valorificarea lor- vânzarea sau închirierea integrală a apartamentelor. Un astfel de business generează un profit între 30-35%, anual, termenul pentru închiderea unui astfel de proiect fiind între doi și trei ani.
“Pentru a cumpăra un teren în București și a construi un imobil pe el, limita inferioară a investiției se situează în jurul valorii de 450.000 euro, din care 20-25% este valoarea terenului. Aici discutăm de un proiect mic, cu număr redus de apartamente, într-o zonă semicentrală sau periferică. De exemplu, între 2013 și 2014, Nordis a asistat un client la derularea și valorificarea unei astfel de investiții într-un proiect de succes, vândut integral, pe un teren situat în zona Crângași. Un proiect mediu, atinge o investiție de 1,5 – 2 milioane de euro, procentul achiziției terenului fiind tot de 20-25%”, spune Emanuel Poștoacă.
Așadar, brokerul imobiliar poate asista investitorul în privința alegerii terenului, dar și în vânzarea locuințelor atunci când acestea sunt gata. Potrivit lui Emanuel Poștoacă, printre criteriile de alegere a terenului și a amplasamentului se numără tipul zonei (rezidențial finalizată sau în curs de dezvoltare), mijloacele de transport (apropierea de o stație de metrou este un plus pentru viitorul proiect), tipul de construcții existente deja în zonă (pentru a vedea concurența viitorului proiect), cererea pentru aceasta zonă, profilul potențialului cumpărător (Prima Casă, mediu sau de lux).
Investitori români versus străini
În general, companiile străine au alocate bugete de ordinul milioanelor de euro si se orientează către construcția de imobile rezidențiale sau de birouri, pe care ulterior le vând sau le închiriază. De obicei sursele de finanțare sunt cele bancare, mai puțin surse proprii, prin împrumuturi bancare cu ipotecă 5-7% pe an. Capitalul propriu este în acest caz de 25-35%, cel solicitat de bănci la acordarea împrumutului.
Totodată, peste 70% dintre dezvoltatorii imobiliari români preferă să acumuleze capital și să facă investițiile cu surse proprii. ”Acest lucru este probabil cauzat de mentalitatea noastră vis-à-vis de bănci și de împrumuturi bancare și de relația dificilă pe care mulți dezvoltatori au avut-o în trecut cu băncile”, spun reprezentanții Nordis.
