În piețele imobiliare mature, Analiza Comparativă de Piață (Comparative Market Analysis, CMA) este un instrument indispensabil agenților imobiliari și parte integrantă a serviciilor oferite clienților.
Importanța unei Analize Comparative de Piață (ACP) pentru activitatea profesională a unui agent imobiliar este semnificativă. (Citiți mai multe despre acest subiect aici). În cele ce urmează, ne propunem să identificăm principalii pași în realizarea unei astfel de analize.
Pasul 1: Analiza proprietății și colectarea informațiilor
Informațiile pe care trebuie să le aveți învedere atunci când realizați o Analiză Comparativă de Piață sunt, în principal, tipul proprietății (rezidențial, comercial, birouri, industrial); localizarea proprietății și vecinătățile; detalii precum suprafețe, număr de camere, compartimentare, confort, an de construcție; etajul și numărul de niveluri ale blocului – în cazul apartamentelor –, regimul de înălțime – la case; starea tehnică și calitatea finisajelor.
Pasul 2: Delimitarea pieței
Piața în care desfășurați căutarea pentru realizarea analizei comparative de piață trebuie delimitată geografic și reprezintă zona în care proprietățile au o atractivitate similară pentru un potențial cumpărător. Piața poate corespunde unui cartier sau unei zone a unui oraș sau poate cuprinde toate proprietățile dintr-o anumită localitate sau din localități învecinate.
Pasul 3: Identificarea comparabilelor
Proprietățile similare cu cea vizată pentru a fi vândută se mai numesc și comparabile. Acestea sunt proprietățile aproape identice, din punct de vedere al caracteristicilor enumerate la Pasul1, cu locuința propusă spre vânzare de către agentul imobiliar care realizează analiza comparativă de piață. Proprietățile similare, în număr de trei sau patru, pot fi ofertele concurente la vânzare, tranzacții încheiate recent sau chiar proprietăți retrase de pe piață.
De pildă, dacă proprietatea din portofoliul agentului care realizează analiza comparativă de piață este un apartament cu două camere construit în 1983, situat la ultimul etaj al unui bloc cu 10 etaje, atunci comparabilele vor selectate din rândul locuințelor cu două camere situate la etajul 10/10, construite în 1983 și situate în piața stabilită la Pasul 2.
În cazul în care în piața analizată nu există comparabile, atunci agentul poate lărgi aria de căutare, selectând locuințe similare situate la alte etaje sau locuințe identice aflate în vecinătatea cartierului dorit de client. În acest caz, agentul va aplica corecția de preț descrisă la Pasul 4.
Pasul 4: Compararea proprietăților
În cazul în care apar diferențe semnificative și care pot fi cuantificate (de exemplu, comparabilele se află la etaje intermediare și proprietatea din portofoliul agentului este situată la ultimul etaj), agentul imobiliar va aplica corecții ale prețurilor. De exemplu, dacă pentru apartamentul descris la Pasul 3 nu sunt disponibile comparabile decât la etaje intermediare, atunci agentul va aplica o reducere de 10% la prețul comparabilelor – întrucât, de regulă, apartamentele la etaje intermediare sunt preferate celor de la ultimele etaje –, astfel încât să poată determina prețul corect al locuinței din portofoliul său, situată la ultimul etaj.
Pasul 5: Estimarea prețului de tranzacționare și a celui de promovare
După compararea proprietăților similare cu cea din portofoliul agentului, așa cum am arătat la pașii anteriori și incluzând eventualele corecții de preț, este momentul estimării prețului de tranzacționare. Acesta se calculează ca medie aritmetică sau ca interval minim-maxim al prețurilor estimate de tranzacționare ale comparabilelor. La prețul de tranzacționare se adaugă marja de negociere, obținându-se astfel prețul de promovare.
Pasul 6: Tipărirea raportului și prezentarea analizei clientului
Raportul cu conținutul analizei de piață poate fi printat, salvat ca PDF sau trimis pe email clientului. Recomandăm să discutați în prealabil despre conținutul și concluziile raportului cu clientul, înainte de a-l trimite pe email.
Aflați mai multe din Ghidul de Realizare a unei Analize Comparative de Piață, realizat de Imobiliare.ro și AnalizeImobiliare.ro, disponibil aici – Descarcă Ghidul.
