Programul Prima Casă a fost lansat în 2009 pentru a stopa căderea pieței imobiliare apărută pe fondul crizei. Lucrurile s-au schimbat însă de atunci, iar părerile legate de extinderea sa pe o perioadă atât de îndelungată au fost împărțite. Unii au spus că a avut numeroase rezultate favorabile și l-au considerat un real succes, alții au vorbit despre efectele sale toxice asupra pieței imobiliare. Acum, se dorește modificarea programului pentru accentuarea laturei sale sociale. Noul proiect a trecut deja de Senat și a ajuns săptămâna aceasta în Comisia pentru buget, finanțe și bănci din Camera Deputaților.
Principalele modificări propuse includ plafonarea veniturilor la 4.500 de lei net pe lună, în cazul beneficiarilor individuali sau împreună cu soțul/soția, respectiv la 7.000 de lei în cazul familiilor cu cel puțin un copil, și introducerea unui preț maxim de 70.000 de euro (echivalent în lei la cursul BNR de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare) pentru locuințele care pot fi achiziționate printr-un astfel de împrumut.
La acestea se adaugă mandatarea Fondului Român de Contragarantare în vederea emiterii de garanții în numele și în contul statului, alături de reducerea cu 0,5 puncte procentuale a ratei dobânzii creditului garantat pe toată durata programului pentru familiile cu un singur copil și cu 1 punct procentual pentru familiile cu cel puțin doi copii.
Aflăm, mai jos, de la dezvoltatori și reprezentanți ai unor agenții cu renume cât ar putea cântări, de fapt, aceste modificări în activitatea jucătorilor din real estate, dar și cât ar putea ele să îi influențeze pe românii aflați în căutarea unei locuințe.
Valentin Morar, Wallberg Properties
CEO-ul dezvoltatorului care construiește, la ora actuală, primul ansamblu cu turnuri rezidențiale din Timișoara – XCity Towers – și are în portofoliu proiecte inclusiv în Arad și Brașov, este de părere că un program precum Prima Casă cu un caracter social mai pronunțat poate fi de bun augur. El nu crede însă că, per total, modificările menționate mai sus vor avea un impact puternic asupra dezvoltatorilor, dar îi sfătuiește pe cei care pun accent pe vânzările realizate prin astfel de credite „să își schimbe paradigma de gândire și să gândească mult mai strategic în termen de concept competitiv pe piață”.
„Este evident că programul Prima Casă, așa cum îl știam până acum, nu își mai are rostul. Analizând tranzacțiile noastre din ultimele 12 luni, ponderea achizițiilor cu finanțare prin Prima Casă a scăzut la 20% din ceea ce acest program reprezenta înainte și nu am avut nicio vânzare cu avans de 5% deoarece cumpărătorii caută să își minimalizeze costurile ulterioare”, ne-a declarat Valetin Morar.
„Rolul unui program social e să se adreseze unui anumit segment de piață, iar din acest punct de vedere măsura e binevenită pentru că țintește acolo unde este cerere solvabilă pe un anumit segment de preț. În mod evident, ponderea achizițiilor printr-un program social trebuie să fie minoritară în piață, să prevadă accesul la un anumit tip de soluții de locuire pentru o categorie de oameni care altfel nu pot accesa o finanțare”, a mai explicat el.
Morar a menționat, de asemenea, că într-o piață sănătoasă decizia de cumpărare a majorității nu ar trebui să depindă de un program social, deci nu va fi influențată semnificativ de transformarea Prima Casă în inițiativa O familie, O casă.
Liria Themo, Atria Urban Resort
Deși spune că nu se așteaptă să vadă schimbări majore la nivelul pieței în ciuda modificărilor propuse pentru programul Prima Casă, Marketing Coordinator-ul proiectului Atria Urban Resort aflat în dezvoltare în București consideră că limitele de venit sunt prea scăzute.
„Plafonarea venitului în proiectului de lege se face în sensul accentuării caracterului de program social al acestuia. Ni se pare prea mic plafonul de 4.500 de lei pentru o familie fără copii. Din experiența noastră, familiile își achiziționează locuința înainte de apariția copiilor, de aceea credem că ar fi trebuit să se stabilească plafonul de 7.000 de lei pentru familii, indiferent dacă au sau nu copii”, ne-a declarat Liria Themo.
„Nu ne așteptăm să aibă un impact major modificările pentru că, din experiența noastră, clienții care au venituri peste plafonul propus preferă finanțarea prin credit ipotecar, deoarece le oferă o flexibilitate mai mare – la înstrăinare, închiriere, nu există plafonul maxim de 66.500 de euro pentru locuințe noi sau 57.000 de euro pentru locuințe vechi, iar costurile sunt nesemnificativ mai mari. Oricum, conform datelor publicate de BNR în Raportul asupra Stabilității Financiare din iunie 2019, creditarea prin programul Prima Casă a intrat pe o traiectorie descrescătoare, doar 31% din fluxul de credite noi fiind acordate prin programul Prima Casă”, a mai explicat ea.
În propriul caz, din totalul clienților care au optat pentru un împrumut bancar, ponderea celor care au dorit să contracteze un împrumut Prima Casă a fost de cel mult 20%.
Dezvoltatorul ansamblului Atria Urban Resort, care va cuprinde la finalizare 1.400 de unități, are în continuare apartamente care ar urma să se încadreze sub plafonul de 70.000 de euro propus în proiectul de transformare a programului Prima Casă în O familie, O casă, atât în faza 1, cât și în faza 2 de construcție.
„Pentru noi va rămâne un program relevant și credem că și pentru clienții noștri. Dorința noastră a fost să oferim locuințe de calitate la prețuri accesibile și să avem o gamă diversificată de modele, astfel încât să își poată alege clienții locuința potrivită în funcție de nevoi și posibilități. Avem în ofertă apartamente cu prețuri până în 70.000 de euro, iar pentru clienții care doresc să achiziționeze locuința prin programul Prima Casă acceptăm un avans minim de 5%”, ne-a mai spus Themo.
Răzvan Ionescu, Impact Developer&Contractor
Directorul de marketing al companiei care dezvoltă, în prezent, două proiecte în București – Greenfield Băneasa și Luxuria Domenii Residence – și unul în Constanța (Boreal Plus), susține că modificările propuse chiar transformă Prima Casă într-un proiect social în adevăratul sens al cuvântului, ceea ce presupune nișarea sa puternică, implicit un impact din ce în ce mai restrâns asupra pieței.
Ionescu atrage însă atenția asupra intenției anunțate inițial de a aduce un sprijin familiilor tinere cu copii prin intermediul acestui program. „În aceste condiții, ar trebui să ne gândim la apartamente cu cel puțin 3 camere, iar 3 camere cu 70.000 de euro probabil că nu vom vedem în orașele mari, ceea ce înseamnă că va fi un proiect care va avea succes fie pe unități mici, fie pe orașe de nivel doi”, a declarat reprezentantul Impact Developer&Contractor prezent la evenimentul CPI București 2019.
El a menționat, de asemenea, că nu se așteaptă la un număr mare de vânzări prin Prima Casă. „Dacă rămân aceste condiții, clar clienții din target, pe care noi îi aducem în Greenfield, au un profil diferit și atunci mă aștept ca atractivitatea proiectului pentru ei să fie redusă”, a spus Răzvan Ionescu.
Reprezentantul dezvoltatorului activ de aproape 30 de ani în sectorul de real estate nu exclude însă posibilitatea apariției pe piață a unor proiecte dedicate programului, dar spune că acest lucru ar urma să fie posibil doar în cazul în care Guvernul ar reuși să ofere un anumit nivel de predictibilitate.
Viorel Mohorea, SVN România
Viorel Mohorea, unul dintre speakerii evenimentului CPI București 2019, a punctat în primul rând numărul tot mai scăzut de garanții și promisiuni de garantare acordate în ultima perioadă.
„Încă așteptăm forma finală a noului program pentru a avea o imagine completă asupra lui. Ar putea să dea un suflu nou pieței de mass-market care pierde din ce în ce mai mult teren în fața segmentului middle-market”, a explicat el.
Reprezentrantul companiei de consultanță a mai adăugat, în timpul dezbaterilor organizate în cadrul aceluiași eveniment, că, deși modificarea Prima Casă nu este un lucru rău ținând cont de cât de mult contează prețul în decizia clientului, mai importantă ar fi actualizarea legislației referitoare la cota de TVA de 5%.
„Ținând cont de evoluția destul de accelerată a cursului euro, am ajuns să nu mai avem nici apartamente cu 2 camere în plafon, cel puțin în segmentul de middle-market, lucru care nu ajută la îmbunătățirea calității vieții. Adăugând costul de construcție, costul terenului și așa mai departe, din păcate dacă nu se fac lucruri în acest sens investițiile încep să stagneze și să se amâne până la noi vești”, a spus Viorel Mohorea.
Octavian Bădescu, Freedom Group Real Estate
Fondatorul agenției Freedom Group este de părere că Prima Casă a avut și va avea în continuare un impact asupra pieței imobiliare din anumite perspective.
„Unii ar putea să considere, pe bună dreptate, că au existat și efecte benefice la un anumit moment, însă, în egală măsură, au fost și efecte negative pentru că Prima Casă a umflat prețul apartamentelor de o calitate scăzută la început și a îndatorat populația care, în mod normal, nu s-ar fi calificat să devină proprietar”, a spus Octavin Bădescu, invitat la discuțiile din panelul dedicat liderilor locali din real estate și organizat în cadrul evenimentului CPI București 2019.
Un alt efect ar fi și scăderea calității locuirii, adaugă el. „Din păcate, intervenționismul, pe termen mediu și lung, poate avea mai multe efecte neplăcute decât cele plăcute, de moment, dar acest lucru rămâne de văzut în anii ulteriori. Dacă perspectivele economice s-ar înrăutății, este posibil ca unii oameni să nu mai poată plăti respectivele credite și să existe niște probleme mai mari”, a mai adăugat Bădescu.
Care este stadiul dezbaterilor din Parlament pe modificările propuse pentru Prima Casă
Proiectul care ar urma să dea naște inițiativei O familie, O casă a trecut de Senat la mijlocul lunii trecute. Săptămâna aceasta a ajuns în Comisia pentru buget, finanțe și bănci din Camera Deputaților. Aici s-au adăugat mai multe amendamente, susținute inclusiv de ministrul Finanțelor, care vizează categoriile sociale vulnerabile.
Pe scurt, se propune ca în cazul persoanelor care fac parte din grupuri vulnerabile, așa cum sunt definite ele prin lege, beneficiile de asistență socială să poată fi luate în considerare la calculul veniturilor, fapt care să permită băncilor să acorde credite mai ușor, dar să nu fie luate în considerare dacă astfel se depășește plafonul maxim de venit net permis pentru solicitarea unui împrumut în cadrul programului.
Creditele ar urma să fie garantate 100% de Stat în aceste cazuri, față de 50% pentru restul beneficiarilor. La toate acestea se adaugă și o reducere de 2 puncte procentuale a ratei dobânzii. Mai multe detalii despre varianta actualizată a proiectului pot fi găsite AICI.
Ministrul Finanțelor a declarat că speră ca proiectul să treacă de Camera Deputaților, care este și forul decizional, până la sfârșitul lunii.
Citește și: Sârbu, SVN România: „Orice modificare adusă programului Prima Casă va influența piața rezidențială”
