Arc peste timp: Fostele fabrici comuniste au generat, în perioada comunistă, construcția a zeci de mii de apartamente. În perioada de boom, planul era ca unele dintre ele să devină ansambluri rezidențiale. A venit criza și totul s-a năruit. Ce urmează?
Vechile cartiere comuniste au apărut pentru a satisface nevoile locative ale muncitorilor din fabricile edificate de autoritățile vremii. Planul din perioada de boom (2005-2008) era ca fostele uzine să facă loc unor noi ansambluri rezidențiale. (Foto:fabrica Vulcan, sursa locuriuitate.com)
În plin boom economic, în anul 2007, fostele fabrici comuniste erau văzute drept ”afacerea momentului”, în primul rând datorită terenurilor pe care erau situate și nu pentru că vreun investitor ar fi vrut să le readucă la viață cu destinația lor inițială. Nici nu ar fi avut cum, industria nu mai înseamnă astăzi fabrici-gigant care să funcționeze în interiorul orașelor, ci în special centre de producție specializate situate în afara localităților, cu acces la infrastructura de transport.
” Odată cu creșterea cererii și a prețurilor a devenit evident că aceste proprietăți nu mai pot rezista desfășurându-și activitatea originară, mai ales pentru că au caracteristicile corecte pentru dezvoltări imobiliare – clădiri de birouri, centre comericale, ansamburi rezidențiale. În ultimii ani, activitățile industriale s-au relocat sau au fost sistate, iar terenurile au fost vândute către investitori care au dezvoltat sau au de gând să dezvolte proiecte imobiliare ”, spune Atilla Peli, Head of Development and Land Department în cadrul companiei de consultanță imobiliară JLL
Investitorii care au achiziționat în anii de boom vechile unități industriale comuniste din București aveau alte planuri: construirea a mii de apartamente noi, de-a lungul unei ”centuri interne care înconjoară zona centrală, fiind înconjurate, la rândul lor, de marile cartiere rezidențiale”, după cum spune Atilla Peli.
Planurile dezvoltatorilor imobiliari au fost însă date peste cap de venirea crizei și doar puține dintre aceste proiecte au devenit realitate. Dacă lucrurile au mers mai bine pe segmentul clădirilor de birouri – zona Pipera, unde în perioada comunistă veneau la muncă aproximativ 30.000 de muncitori care realizau componente electronice este un exemplu în acest sens, alături de proiecte comerciale precum AFI Palace Cotroceni și AFI Business Park –, nuacelași lucru se poate spune și despre rezidențial.
Unul dintre puținele exemple de succes din acest domeniu este ansamblul rezidențial Rose Garden, dezvoltat de GTC România pe terenul fostei fabrici Suveica din cartierul bucureștean Colentina. Dintre exemplele negative, merită menționată achiziționarea de către spaniolii de la Gran Via, contra sumei de aproape 60 de milioane de euro, a fabricilor Tricodava și Frigocom din cartierul Drumul Taberei, pe terenul cărora urmau să fie construite, în total, 3.500 de apartamente. Până acumk, au fost construite 84 de unități locative. Spaniolii se numără printre cei mai afectați dezvoltatori, cumpărând terenuri, în perioada de vârf a prețurilor, pentru care au plătit aproximativ 120 de milioane de euro.
Astăzi, interesul pentru fostele fabrici bucureștene pare să revină. “În ultimii zece ani, majoritatea tranzacțiilor cu terenuri mari din București au avut ca obiect terenurile fostelor fabrici și uzine. Motivul principal este că cele mai multe dintre acestea au fundamente corecte din punct de vedere imobiliar – acces ușor cu mașina și cu transportul în comun, vizibilitate, formă bună a terenului (rectangular, de obicei), capacități mari pentru rețelele de utilități ”, explică Atilla Peli.
Viitorul fostelor fabrici care încă nu au fost vândute este incert astăzi, din motive ce nu țin de mediul privat, potrivit lui Atilla Peli. ” Probabil că în următorii cinci ani toate aceste proprietăți vor fi fost vândute deja. Întrebarea care se pune în mod natural este: «ce urmează?». Deocamdată, nimeni nu știe să răspundă la această întrebare pentru că dezvoltările imobiliare sunt strâns legate de proiectele de dezvoltare a infrastructurii, iar acestea din urmă sunt la mâna unor capricii care sunt în afara mediului privat. Investitorii nu au altă soluție decât să se adapteze intereselor politice care decid unde și ce proiect de infrastructură este oportun de livrat, neținând cont neapărat de realitățile pieței.”
