Cauzele din spatele acestei evoluții sunt multiple și diferă în funcție de segmentul de piață analizat.
Din a doua jumătate a lui 2014 încoace, prețurile locuințelor din România se află, per ansamblu, pe un curs ascendent (în ciuda unor variații în minus pe alocuri). Un an bun pentru rezidențialul autohton, 2017 nu a făcut excepție în această privință. În acest context, se ridică totuși o întrebare: ce se ascunde în spatele acestei tendințe susținute de scumpire?
Potrivit unei analize retrospective realizate de Imobiliare.ro, suma medie solicitată la nivel național de către vânzătorii de apartamente (noi și vechi) s-a majorat cu 10,48%, de la 1.050 de euro pe metru pătrat util, până la 1.160 de euro pe metru pătrat util la nivelul lui decembrie 2017. tendința de creștere a fost resimțită în majoritatea reședințelor de județ ale țării, iar în Capitală, locuințele s-au apreciat cu 10%, de la 1.141 la 1.256 de euro pe metru pătrat util. (Se impune însă precizarea că ritmul de creștere a valorilor efective de tranzacționare este, în general, mai scăzut decât cel al prețurilor cerute.)
Costurile de construcție cresc
Pentru a răspunde la această întrebare, cele două segmente de piață, nou și vechi, trebuie tratate separat. Despre locuințele noi am discutat cu Ahmet Buyukhanli, CEO-ul companiei cu acționariat turcesc Opus Land, ce are în dezvoltare ansamblul rezidențial Cosmopolis, din nordul Capitalei. În opinia sa, tendința de scumpire a locuințelor nou-construite este una firească în contextul actual de piață, justificată fiind prin schimbările survenite în mediul economic în general și în piața construcțiilor în particular.
Astfel, este normal ca marja anuală de creștere a prețurilor să înglobeze atât rata inflației, cât și majorarea costurilor de construcție resimțită de către dezvoltatori. Din cel din urmă punct de vedere, trendul este, cu siguranță, unul ascendent, atât în ceea ce privește materialele, materia primă, cât și forța de muncă. În 2017, spre exemplu, doar prețul fierului-beton s-a majorat cu 15-20%, în vreme ce costul forței de muncă a crescut, și el, cu 10-15%, potrivit lui Ahmet Buyukhanli – cea din urmă resursă fiind tot mai greu de găsit pe fondul intensificării activității de construcții pe segmentul rezidențial, în contrapunct cu faptul că mulți muncitori autohtoni sunt plecați în străinătate. Deloc de neglijat este și faptul că prețurile terenurilor pretabile pentru construcții se află, de asemenea, în ascensiune. În contextul perpetuării acestor realități economice, a spera la o stabilizare a prețurilor locuințelor noi – și cu atât mai mult la o scădere! – este destul de nerealist.
Legea cererii și ofertei
De o natură mult mai subiectivă și dificil de cuantificat, factorul cerere are, de asemenea, un cuvânt important de spus în ceea ce privește evoluția prețurilor locuințelor. Prin acesta se explică, de altfel, faptul că apartamentele vechi s-au scumpit în Capitală aproape în aceeași măsură ca cele noi, deși în cel dintâi caz nu se poate vorbi despre vreo majorare a costurilor de construcție. Astfel, potrivit Indicelui Imobiliare.ro, marjele de creștere consemnate în 2017 de cele două tipuri de proprietăți au fost foarte apropiate: 9,27% pentru apartamentele vechi (de la 1.090 la 1.191 de euro pe metru pătrat util) și 10,92% (de la 1.172 la 1.300 de euro pe metru pătrat util) pentru cele noi.
Datele statistice arată că apetitul pentru cumpărarea de locuințe s-a menținut, în 2017, la un nivel ridicat. O dovadă cât se poate de clară este epuizarea cu mult înainte de termen a fondurilor alocate pentru programul Prima Casă (în valoare de aproximativ 2,67 miliarde de lei) – temperarea activității de tranzacționare resimțită în ultima parte a anului putând fi pusă tocmai pe seama acestui fapt.
Potrivit celor mai recente date publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, în primele unsprezece luni ale anului 2017 au fost înregistrate, la nivel național, 571.828 de vânzări de imobile. Cele mai multe astfel de tranzacții au fost înregistrate în București (73.703), Cluj (40.043) și Ilfov (33.384), iar cele mai puține în Teleorman (4.131), Sălaj (3.622) și Caraș-Severin (3.325).
