CEO-ul companiei Mulberry Development, dezvoltatorul ansamblului mixt office-rezidențial ISHO, spune, într-o opinie pe care o redăm mai jos, că în perioadele de creștere sau de scădere a prețurilor locuințelor, apar pasiuni care duc la scenarii mai mult sau mai puțin realiste.
Real estate-ul este unul din puținele domenii de business care are atâta putere de a incita spiritele și de a naște dezbateri aprinse, explicația constând în înrădăcinarea adânc emoțională a statutului de proprietar și semnificația acestuia pentru români, consideră Ovidiu Șandor. De aceea, în perioadele de creștere de prețuri, dar și în cele de scădere izvorăsc pasiuni care duc la scenarii mai mult sau mai puțin realiste.
”Să dezbatem așadar, punctual, cât de real este riscul de a intra într-o nouă fază de boom, idee deja vehiculată de unii analiști și preluată de unele publicații entuziasmate”, ne invită Ovidiu Șandor.
Cele nouă motive pentru care Ovidiu Șandor nu e îngrijorat de creșterea prețurilor
- Primul argument este cel al evoluției prețurilor. Cu rate anuale de creștere de până la 10% perioada actuală nu are nimic de-a face cu anii 2006-2008 când, conform datelor Imobiliare.ro, prețurile atingeau ritmuri anuale de creștere de peste 50%.
- Nivelul mediu al veniturilor populației este în același timp cu aproape 100% mai mare. Conform datelor puse la dispoziție de INS, salariul mediu net în România depășește 2.400 de lei, în comparație cu 1.282 lei în 2008, iar ritmul de creștere se accelerează pe fondul concurenței pentru principal resursă a țării – forța de muncă. Avem așadar o generație mai înstărită de consumatori cu previziuni optimiste pentru anii viitori.
- Ponderea pe care Prima Casă o are în volumul total al tranzacțiilor este mult redusă. Băncile au produse competitive. Dobânzile vor continua să se mențină la un nivel atractiv. De asemenea, o bună parte din tranzacții au loc cu finanțare din resurse proprii, astfel încât piața a depășit momentul în care depindea de acest sprijin guvernamental intrând într-o etapă de maturizare. Trebuie să ne așteptăm că această perioadă în care capitalul e atât de ieftin nu va dăinui, dar deocamdata nu vedem motive reale de îngrijorare pe un orizont de timp mediu, cu atât mai mult cu cât dobânzile cel puțin la împrumuturile în euro par să rămână la un nivel jos o perioadă mai lungă de timp.
- O bună parte din tranzacții se desfășoară din resursele proprii ale cumpărătorilor care au banii necesari (sau o bună parte din ei) acumulând cash în perioada 2009-prezent. În multe cazuri, dependența de un credit este relativ scăzută.
- Criza are meritul de a fi crescut apetitul cumpărătorilor pentru informații. Avem de-a face cu potențiali clienți informați, care urmăresc evoluțiile indicilor imobiliari și înțeleg rolul pe care un amplasament bun sau prestigiul unei zone îl au în stabilirea prețului cerut pentru o proprietate. De asemenea, suntem privilegiați să dialogăm cu o generație de cumpărători care au pretenții de la un ansamblu rezidențial, știu să analizeze un concept și înțeleg diferențele dintre blocurile vechi și imobilele noi, prețul nemaifiind singurul criteriu de evaluare.
- Stocul de apartamente este absorbit într-o măsură mai mare, pe de-o parte datorită creșterii cererii sustenabile, pe de altă parte pentru că terenurile disponibile în zonele pretabile pentru ansambluri rezidențiale sunt limitate, iar costurile în creștere ceea ce va duce la o filtrare organică a dezvoltatorilor.
- Legislația a evoluat și ea odată cu piața. Obținerea autorizației de construcție devine mai restrictivă, la fel și PUG-urile. Clujul a făcut pași mari în această direcție, urmează Timișoara.
- Interesul investițional există însă în limite sustenabile. Dacă în anii 2006-2008 o bună parte din achiziții aveau ca obiect un interes speculativ de a revinde proprietatea la un preț mai ridicat după doar câteva luni, în prezent tranzacțiile încheiate au ca obiectiv principal locuirea de către cumpărător și familia acestuia. Există, desigur, și cei care achiziționează pentru a închiria, o formă de plasament financiar, dar aici vorbim de un demers normal de piață care se menține la un procent relativ redus și nu de un comportament speculativ.
- Pe termen mediu și lung, singura evoluție posibilă a costurilor de construcție este una de creștere. În primul rând creșterile salariale, alături de lipsa de personal în construcții, au dus la dublarea costului cu manopera într-un interval de 3-4 ani. Această creștere de cost se simte în costul de construcției. De asemenea, costurile materiilor prime cresc constant. În contextul în care parcelele de teren bine poziționate sunt din ce în ce mai puține, mai scumpe și cu reglementări urbanistice mai restictive, ponderea costului terenului în costul de realizare a metrului pătrat crește. Autorizarea din ce în ce mai dificilă reduce și aceasta pipeline-ul de ofertă în contextul unei cereri ridicate, rezultând o scădere organică a volumului de unități locative noi, implicit la scăderea riscului de acumulare a unui stoc semnificativ de locuințe care să nu fie absorbit de cerere.
”Desigur, asistăm la o creștere de preț începând cu 2015. Pe de altă parte, prețurile s-au înjumătățit în perioada 2009-2014, când o garsonieră a ajuns să echivaleze o mașină nouă din clasa medie, o stare de anormalitate. De altfel, în prezent, nivelul prețurilor apartamentelor, cu excepția unor zone din Cluj, este la nivelul anului 2006, neatingând încă nivelul perioadei anterioare de boom economic când puterea de cumpărare era semnificativ mai mică decât în prezent. Toate aceste aspecte ne îndreptățesc să considerăm că traversăm o perioadă normală de creștere a pieței după un lung șir de ani de scădere și stagnare. Este posibil să vedem în viitorii ani corecții de preț pe anumite segmente (exemplul fiind segmentul vechi încă supra-apreciat în orașele mari), dar credem că evoluția actuală a prețului apartamentelor este susținută de elemente obiective, astfel încât pe termen scurt nu există un risc de recul”, spune Ovidiu Șandor.
