Ca reacție la „legea proiectelor imobiliare” propusă recent de PNL, Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România – Urbanis (ADIRU) avertizează că aceasta ar putea avea consecințe grave pentru piața imobiliară, comparabile cu perioada de recesiune din urmă cu zece ani.
Iată comentariile punctuale ale reprezentanților Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România – Urbanis (ADIRU) cu privire la principalele prevederi cuprinse în actul legislativ:
– Ar trebui ca toate proiectele imobiliare, pe faze de construcție, să fie înregistrate la ANL. Primăriile ar trebui să trimita certificatele de urbanism către ANL, ceea ce ar reprezenta o altă procedură birocratică și alte întârzieri în derularea proiectelor imobiliare, având în vedere că răspunsul la cererea de autorizare va dura 30 de zile (dacă, bineînțeles, nu sunt solicitate alte documente).
– Ar trebui ca dezvoltatorii să depună o prezentare și un istoric cu proiectele derulate în ultimii trei ani, ceea ce înseamnă că va exista o limitare pentru cei care doresc să inițieze un proiect imobiliar și nu au mai făcut acest lucru până acum (inclusiv pentru investitori străini).
– ANL primește puteri discreționare de autorizare sau retragere a autorizării unui proiect imobiliar, inclusiv dreptul să blocheze conturile bancare. ANL este, însă, o instituție care gestionează proiecte de natură socială din domeniul public și nu are capacitatea de a evalua calitatea și bonitatea unui proiect din domeniul privat. În plus, nu există în proiectul de lege o modalitate clară de contestare a măsurilor ANL.
– Se introduce necesitatea ca cel puțin 50% din sumele încasate de către dezvoltatori de la cumpărători (nu se precizează dacă e vorba doar de sumele cu titlu de avans) să fie depozitate într-un cont bancar separat, iar aceste fonduri să poată fi utilizate doar după un audit foarte complicat, care implică arhitecți, ingineri constructori, experți contabili. Această procedură va complica și mai mult derularea proiectelor și va crește costurile, dezvoltatorilor fiindu-le, practic, foarte dificil să mai utilizeze restul de 50% din banii primiți de la beneficiari (deși această metodă de finanțare avea scopul de a reduce costurile necesare edificării).
– Legea pune pe seama dezvoltatorului imobiliar sarcina constituirii asociației de proprietari. Această prevedere vine, însă, în contradicție flagrantă cu prevederile Noii Legi a Asociațiilor de Proprietari, intrată în vigoare anul trecut, dar și cu Constituția României. Practic, această măsură este atât nelegală, cât si imposibil de aplicat.
– Dezvoltatorii imobiliari vor fi obligați să suporte costurile cu utilitățile, inclusiv după transferul proprietății către cumpărători și nu vor mai putea să ipotecheze sau să constituie sarcini cu privire la terenul și apartamentele pentru care a fost semnat un antecontract. Inițiatorii legii sunt într-o totală necunoaștere a situației actuale, când după inițierea unui proiect sunt constituite servituți sau drepturi de uz pentru furnizorii de gaze, energie electrică etc. Mai mult, interzicerea ipotecării limitează posibilitatea obținerii unei creditări bancare pentru derularea proiectului imobiliar, lucru care va limita extrem dezvoltările de această natură.
– Se introduce o procedură foarte complicată de informare a cumpărătorilor, inclusiv cu privire la totalitatea costurilor sau datele de finalizare și predare estimate. Este aproape imposibil de stabilit care vor fi costurile totale în cazul unui proiect care se deruleaza pe o perioada de două-trei ani, deoarece apar frecvent modificări ale taxelor legale, taxelor notariale și a altor costuri adiacente pe care dezvoltatorii nu le pot cunoaște sau estima.
– Un dezvoltator va putea pretinde sau accepta o sumă de maximum 10% cu titlu de avans la rezervare, dar de multe ori cumpărătorii sunt cei care oferă o sumă mai mare cu titlu de avans pentru a obține un discount mai mare. Practic, este limitată libera negociere între părți, iar cumpărătorii” sunt „protejați” chiar împotriva dorinței lor.
– Cesionarea drepturilor și obligațiilor majoritare, cu privire la proiect, de către dezvoltator către un nou investitor se va face mult mai greu. Practic, dezvoltatorul va avea nevoie, pentru cesionare, de consimțământul a două treimi din beneficiari și de aprobarea scrisă prealabilă a ANL. În practică, obținerea acordului a câteva zeci sau sute de persoane, ulterior semnării antecontractului de vânzare-cumpărare este o operațiune aproape imposibil de realizat.
– Sunt introduse sancțiuni enorme și discretionare pentru motive care, de multe ori, nu sunt imputabile dezvoltatorilor imobiliari – cum ar fi întârzierea în livrarea locuințelor, care de cele mai multe ori se datorează fie birocrației, fie utilităților. Sancțiunile vor varia de la amenzi (între 5% și 10% din valoarea proiectului, în funcție de abatere) la retragerea înregistrării la ANL și, bineînțeles, la plata de despăgubiri cumpărătorilor (care, în funcție de abatere, vor fi cuprinse între 10% și 20% din valoarea locuinței).
