Să construiești un ansamblu rezidențial în România, nu este un lucru ușor de făcut. Chiar și atunci când ai la dispoziție toate resursele necesare pentru finanțarea unui astfel de proiect, de la finalizarea schițelor și randărilor și până în ziua în care poți demara operațiunile pe șantier trec câțiva ani în care trebuie să te înarmezi cu răbdare pentru a obține toate actele necesare din partea autorităților. Dificultățile nu se opresc, însă, aici.
Cadrul legal prin care sunt emise autorizațiile de construire este dat de Legea 50/1991. Unele modificări s-au făcut la nivelul său cu scopul de a facilita procesul de autorizare chiar și la începutul acestui an, dar efectele lor nu pot fi cuantificate cu adevărat în momentul de față.
„Printre modificările introduse se numără instituirea Comisiei pentru avizul unic căruia orice persoană interesată i se poate adresa pentru avizare, fără a mai fi, în principiu, necesară <plimbarea> dosarului de la o instituția la alta. E greu să fie măsurată eficiența acestor modificări, fiind relativ recente. În plus demersurile de autorizare au avut întreruperi în perioada stării de urgență”, ne-a declarat Alina Iozsa, Partner Hațegan Attorneys, una dintre cele mai cunoscute firme de avocatură din regiunea de vest a țării.
„Premisele sunt însă foarte bune, având în vedere că procesul de autorizare este unul foarte laborios, birocratic”, ne-a mai spus ea.
Dacă privim lucrurile din punct de vedere legal, atunci emiterea unui certificat de urbanism de către autorități ar trebui să se facă în termen de 15 zile. O autorizație de construire în 30 de zile în regim normal sau în 7 zile în regim de urgență. Nu trebuie să uităm nici faptul că ambele au un termen strict de valabilitate, de cel mult 2 ani, cu o prelugire pentru cel mult 12 luni, respectiv de cel mult 24 de luni, cu o singură prelungire dată pentru maximum 12 luni.
În realitate, însă, aceste termene ajung adesea să fie depășite, spune avocatul.
„Dacă luăm în calcul și timpul necesar pentru elaborarea și aprobarea unui PUZ, necesar de cele mai multe ori pentru dezvoltările rezidențiale, vorbim în medie de 4 ani pentru a demara efectiv un proiect de construcție pentru dezvoltările rezidențiale. Dacă se adaugă și timpul necesar descărcării arheologice – Timișoara, de exemplu, este împânzită de diverse vestigii arheologice, nu doar în zona centrală, dar și limitrof – termenul se prelungește și mai mult”, ne-a explicat Iozsa.
„De foarte multe ori, această medie de timp era cu mult depășită, astfel, până se obțineau toate avizele necesare conform certificatului de urbanism, în special dacă intervenea un blocaj la unul din aceste avize, expira valabilitatea acestuia, cu tot cu prelungirea și trebuia obținut un certificat de urbanism nou”, a mai adăugat ea.
Iar regulile continuă să se modifice în timpul jocului. Au existat, astfel, situații în care noul certificat de urbanism obținut conținea alte prevederi față de cel inițial, au apărut interdicții nesusținute prin documente, care aveau la rândul lor efecte negative asupra investițiilor, sau în care un aviz acordat inițial nu mai era acordat la reavizare sau era modificat, spune avocatul care a coordonat în ultimii ani proiecte din domeniul achizițiilor publice, în sectorul industrial, în construcții, pe segmentul agricol, dar și pe cel rezidențial și în energie.
„De la finele lui 2017, s-a stabilit unitar prin recurs în interesul legii că și certificatul de urbanism poate fi supus unui control de legalitate, până la acel moment fiind multe opinii care susțineau că acesta nu poate fi contestat, fiind doar un document de informare emis de autoritate”, ne-a mai spus Alina Iozsa.
„În acest context, se pune problema răspunderii pentru pierderile suferite de investitor din întârzierile unui proiect pentru că acesta își asumă față de cumpărători anumite termene în faza de proiect”, a mai spus avocatul.
Prin modificarea adusă legii la începutul acestui an, s-a stabilit majorarea amenzilor funcționarilor în urma unei sesizări a Inspectoratului de stat în construcții. Ar fi însă utilă, spune Iozsa, și reglementarea expresă în legea construcțiilor a răspunderii patrimoniale a funcționarului și a instituției pe care acesta o reprezintă pentru prejudiciile create prin actele emise. „Există acest tip de răspundere cu titlu general, conform codului administrativ și statutului funcționarului public, însă ar fi utilă o reglementare expresă pentru domeniu”, menționează ea.
Lipsa digitalizării la nivelul instituțiilor pare să fie principala sursă generatoare de probleme în procesul de autorizare. „Se apelează la arhiva urbanistică veche, în format material, informațiile sunt neactualizate, apar contradicții între PUZ aplicabil unei zone și Regulamentele aferente, diferite documente lipsesc”, explică avocatul. O solicitare poate fi pasată, totodată, de la un departament la altul sau între diverse instituții.
„Dacă vorbim de Timișoara, noul PUG e în lucru de 10 ani și lipsa acestuia a dus de-a lungul timpului la numeroase blocaje, aplicarea în continuare a celui vechi fiind o soluție de compromis, ajungându-se anul trecut în punctul în care întreaga activitate de autorizare a fost blocată fiindcă PUG-ul era expirat”, ne-a declarat Alina Iozsa.
„Am fost accesați de un număr semnificativ de investitori pentru deblocarea la nivel administrativ a procesului de autorizare, în diverse faze, majoritatea rezolvate extrajudiciar. Încercăm să salvăm timp investitorilor, având în vedere faptul că un proces, cu toate etapele sale, presupune undeva la 3 ani„, a mai adăugat avocatul.
De la începutul anului s-au eliberat în România aproape 14.000 de autorizații de construire doar pentru clădirile rezidențiale, potrivit datelor Institutului Național de Statistică. În primele două luni, lucrurile mergeau mai bine decât în 2019, dar situația s-a schimbat din martie. În total, în 2019 s-au eliberat 42.541 autorizații, cele mai multe în Ilfov, Timiș și Iași.
Noi obstacole, după obținerea autorizației
Pentru dezvoltatori dificultățile nu se opresc însă odată cu demararea lucrărilor de construcții. Lipsa de predictibilitate produsă de schimbările care apar la nivel legislativ și birocrația rămân unele dintre cele mai importante probleme cu care se confruntă aceștia, pe parcursul anilor în care proiectul se află în derulare.
„Dacă acum trei sau patru ani, o durată medie de la momentul rezervării până la livrarea apartamentului era de aproximativ un an și jumătate, din păcate, la acest moment durata a crescut la doi ani și jumătate. Acest lucru s-a întâmplat din mai multe motive. În primul rând, nu am rezolvat problema birocrației și, nu în ultimul rând, avem o problemă de incertitudine legislativă”, a declarat Bogdan Ivan, secretarul general al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România Urbanis (ADIRU), la începutul acestui an în cadrul emisiunii imoExpert.
„O dată la 2-3 luni se schimbă legislația în domeniul construirii, apar norme noi, apar norme ISU, apar tot felul de prevederi pe care dezvoltatorii trebuie să le preia cumva din mers și trebuie să le respecte, lucru care este foarte complicat”, a mai spus el.
La toate acestea se adaugă un alt obstacol – găsirea forței de muncă în construcții, care a generat pentru mulți întârzieri în finalizarea proiectelor începute deja care s-au tradus în costuri suplimentare. S-a apelat inclusiv la aducerea lucrătorilor de peste hotare, din Vietnam, Sri Lanka, Nepal sau India, pentru a duce la bun sfârșit proiectele demarate.
La sfârșitul anului trecut se estima că există un deficit de circa 400.000 de muncitori, ingineri și proiectanți în domeniu, iar de la începutul pandemiei și până spre sfârșitul lunii mai deja peste 63.000 de contracte individuale de muncă au fost încetate în construcții. Tot în perioada de lockdown au mai apărut și unele probleme în lanțul de aprovizionare a șantierelor cu materiale de construcții, unii dintre dezvoltatori fiind nevoiți să-și caute noi furnizori pentru a-și putea onora termenele înaintate.
Dezvoltarea continuă
În ciuda tuturor dificultăților, în Capitală și în cele mai mari orașe din țară – Cluj-Napoca, Constanța, Iași, Timișoara și Brașov – se află, la ora actuală, în construcție aproape 400 de proiecte rezidențiale cu blocuri și case. La finalizare, ar urma să se livreze, în total, spre 87.000 de apartamente noi, dezvoltările de case rămânând marginale.
Cele mai multe ansambluri, aproape 190, se construiesc în momentul de față în București, conform datelor Analize Imobiliare, platforma de real estate intelligence lansată de Imobiliare.ro. În următorii ani, ar urma ca acestea să aducă pe piață un număr cumulat de circa 48.600 de apartamente.
Planurile sunt mari, dar realitatea arată că numărul locuințelor finalizate efectiv anual rămâne destul de scăzut. În 2019, am avut cel mai mare număr de locuințe terminate în decursul unui an de la Revoluție și până în prezent, dar tot nu am ajuns să depășim pragul de 68.000 de unități, potrivit datelor Institutului Național de Statistică.
Toate acestea în condițiile în care se estimează că la nivelul întregii țări există un deficit de aproximativ un milion de locuințe.
