Care este rolul brokerului imobiliar într-o tranzacție ce implică un imobil aflat în diverse faze ale executării silite.
La început a fost cuvântul – un dicton biblic care se poate aplica foarte bine şi primei faze a executării silite a unui imobil. Este momentul în care debitorul începe să nu mai plătească ratele către bancă. Instituția creditoare îl contactează și îi adresează câteva cuvinte, mai întâi la telefon, apoi prin somații scrise – pentru că, vorba latinului, ”verba volant, scripta manent”.
La un moment dat al discuției, devine clar pentru bancă faptul că datornicul său nu-și mai poate achita creditul pe care l-a accesat pentru a-și cumpăra locuința. Aici începe prima fază a executării silite: pre-executarea. Este o ocazie bună pentru debitor de a-și vinde locuința și de a scăpa, cel puțin parțial și temporar, de presiunea băncii. Parțial și temporar în cazul în care el a cumpărat casa în anii de boom, la prețurile de atunci, iar ceea ce poate obține acum nu acoperă în întregime creditul și astfel va rămâne un rest de plată.
În Statele Unite ale Americii, aceste ”resturi” au fost suportate, în unele cazuri, de către bănci, care au scos la vânzare în bloc portofoliile de locuințe executate silit și aflate în proprietatea băncii, ceea ce a dus, pe termen mediu, la o scădere abruptă a prețului de tranzacționare, în condițiile creșterii bruște a numărului de oferte, dar pe termen lung la însănătoșirea sistemică a pieței. Astăzi, locuințele americane au prețuri în creștere – e adevărat nu comparabile cu perioada de boom și nu pe toate piețele.
Să revenim însă pe plaiuri mioritice. În faza de pre-executare, în care vânzarea se realizează pe cale amiabilă, brokerul imobiliar ar putea avea un rol, cu condiția să știe care sunt locuințele din portofoliul băncilor aflate în acest stadiu. Prezent la Clubul Profesioniștilor în Imobiliare (CPI), eveniment care a avut ca temă centrală executările silite, Victor Zaharia, proprietarul companiei Move Real Estate, a întrebat reprezentanții băncilor dacă pot furniza astfel de informații. Răspunsul a fost că nu, întrucât ar fi încălcat secretul bancar. Tot ce pot face băncile în acest stadiu este să dea debitorului o listă de contacte cu brokeri imobiliari, în cazul în care datornicul vrea să vândă.
Cum acest lucru se întâmplă însă destul de rar, imobilul intră în faza de executare silită, iar modalitatea de vânzare este licitația publică. Aici, rolul brokerului este unul esențial. ”În acest moment există niște clienți pe piața de executări, dar dumneavoastră nu trebuie să-i targetați pe aceștia, pentru că ei cunosc procedura mult mai bine decât noi toți cei de aici. În prezent, piața de executări silite duce lipsă de clienți finali, iar dumneavoastră ar trebui să aduceți în acest joc acești clienți”, este sfatul lui Bogdan Tudor, Head of Credits & Cards Follow-up Retail Banking în cadrul Credit Europe Bank, către brokerii imobiliari prezenți la CPI.
Al treilea stadiu al executării silite este eșuarea licitației și achiziția proprietății de către bancă. Deși instituțiile financiare se feresc, de regulă, să-și constituie un stoc de locuințe în proprietate, acesta există și poate, de asemenea, fi vândut cu ajutorul brokerilor imobiliari.
