Noile măsuri fiscale pe care Guvernul vrea să le aprobe generează incertitudine și duc la reacții din partea mediului de afaceri.
Draftul prezentat în mass-media prevede peste 50 de modificări ce ar impacta companiile mari, companiile mici, precum și pe angajații de la privat sau de la stat. Propunerile de modificare, care includ creșterea TVA-ului și introducerea de noi impozite în sectorul imobiliar, stârnesc o serie de reacții. Reprezentanții mediului de afaceri din România își fac simțită prezența în dezbatere, tragând un semnal de alarmă și exprimând îngrijorări cu privire la potențialele consecințe. Aceste voci atrag atenția asupra nevoii de analiză atentă și dezbateri ample înainte de a lua decizii definitive.
Astfel, în contextul prezentării draftului se ridică întrebări asupra impactului propunerilor. În centrul atenției se află sectorul imobiliar, unde creșterea TVA-ului și introducerea de noi impozite amenință accesibilitatea privind achiziția locuințelor și afectează atât potențialii cumpărători, cât și proprietarii de imobile. În contextul pieței actuale, reprezentanții sectorului imobiliar susțin că măsurile propuse par a fi mai degrabă o soluție simplă decât una eficientă, punând presiune asupra pieței imobiliare prin descurajarea tranzacțiilor. Într-un astfel de climat, oamenii de afaceri își exprimă îngrijorarea legată de impactul negativ asupra economiei.
Schimbările fiscale și posibilul impact asupra piaței imobiliare
Andrei Diaconescu, co-CEO One United Properties, dezvoltator imobiliar de proiecte sustenabile rezidențiale și de birouri, subliniază faptul că dacă aceste noi măsuri vor intra în vigoare vom asista la o presiune în plus nu numai pe sectorul în sine și pe consumatorul final, ci, totodată, la o scădere a sumelor direcționate către bugetul public.
“Creșterea fiscalizării microîntreprinderilor – care reprezintă 89% din companiile active în România – va determina în primul rând o majorare a prețurilor finale și o susținere a presiunilor inflaționiste. Implicit, această dinamică va menține presiunile asupra scăderii puterii de cumpărare a populației și persistența dobânzilor ridicate aferente creditelor ipotecare, ambele cu un impact evident asupra scăderii numărului și valorii totale a tranzacțiilor imobiliare. Majorarea TVA și a taxei de 5% aferente tranzacțiilor imobiliare nu face așadar decât să crească aceste presiuni și să aibă un impact direct negativ asupra încasărilor la bugetul public.
Noi ne-am uitat împreună cu analiști economici specializați pe fiscalitate la tot acest context, iar din analiza noastră, ca urmare a măsurilor fiscale propuse, volumul afacerilor companiilor din construcții și dezvoltare/tranzacții imobiliare va scădea cu valori între 10-12%, ceea ce va duce la o scădere a veniturilor la bugetul public de aproximativ 7 miliarde de lei anual. Nu credem, așadar, că aceste măsuri sunt oportune, mai ales dacă privim restrospectiv la potențialul pe care sectorul de construcții și tranzacții imobiliare îl are în economie.
Context social si economic
– sectorul de construcții și tranzacții imobiliare a fost cel mai mare și activ angajator din România între anii 2019-2022, perioadă grav afectată de pandemia Covid-19 și războiul din Ucraina. Numărul locurilor de muncă din cele doua sectoare a crescut cu 25% doar în ultimii 4 ani, de la 382.967 (2019) până la 478.769 (2022), avansul fiind de 95.802 locuri de munca. În lipsa acestei creșteri, dinamica locurilor de muncă în sectorul privat din România ar fi fost de -31.645.
– impactul fiscal anual al locurilor de muncă nou create este de cca. 1,7 mld lei / an, calculate prin diferența dintre salariul mediu brut (5.899 lei, conform INS, comunicat presă mai 2023) și salariul net (4.437 lei, conform INS, mai 2023) x 12 luni x 95.802.
– în această perioadă, contribuția la PIB a sectorului de construcții și tranzacții imobiliare a crescut de la 13% (2018) până la vârful de 14,5% (2020). În contextul blocajului administrativ din București (care avea la momentul de vârf o contribuție de 34% în sector la nivel național) și pe fondul creșterii dobânzilor aferente creditelor ipotecare din cauza inflației maxime din ultimul deceniu, aportul construcțiilor la formarea PIB a scăzut de la 14,5% (2020) până la 13% (2022). Astfel, dacă aceste noi măsuri vor intra în vigoare, vom asista la o presiune în plus nu numai pe sectorul în sine și pe consumatorul final, ci și la o scădere a sumelor direcționate către bugetul public.
Impactul fiscal al majorării TVA precum și a taxei de 5% pentru tranzacțiile imobiliare
Creșterea fiscalizării microîntreprinderilor va determina o majorare a prețurilor finale și o susținere a presiunilor inflaționiste. Implicit, această dinamică va menține presiunile asupra scăderii puterii de cumpărare a populației și persistența dobânzilor ridicate aferente creditelor ipotecare, ambele alimentând presiuni asupra scăderii numărului și valorii totale a tranzacțiilor imobiliare.
Majorarea TVA și a taxei de 5% aferente tranzacțiilor imobiliare nu vor face decât să crească aceste presiuni, amplificând scăderea numărului și valorii tranzacțiilor imobiliare, cu un impact direct negativ asupra încasărilor la bugetul public.
De exemplu, pentru o scădere cu -5% a cifrei de afaceri înregistrate de companiile din construcții și tranzacții imobiliare (cauzată de scăderea numărului și valorii tranzacțiilor imobiliare), veniturile încasate la bugetul public se vor reduce cu 2,77 mld lei. În opinia mea, ca urmare a măsurilor fiscale propuse, volumul afacerilor companiilor din construcții și dezvoltare/tranzacții imobiliare va scădea între 10-12%, ceea ce va avea un impact bugetar (scădere a veniturilor) de aproximativ 7 miliarde lei anual,” susține Andrei Diaconescu, co-CEO One United Properties
Georgian Marcu, fondatorul Green Angels Real Estate, una dintre cele mai importante agenții imobiliare din România, atrage atenția asupra faptului că noile propuneri de modificare a codului fiscal din România ce survin într-un context global al crizei locuințelor pun presiune asupra pieței imobiliare și riscă să aibă un impact negativ asupra economiei naționale.
“Într-o perioadă în care lumea se confruntă cu o criză globală a locuințelor, iar persoanele din clasa de mijloc nu își mai pot permite să-și cumpere propriul cămin, apărând astfel situații critice (cum ar fi referendumul pentru naționalizarea proprietăților mari din Berlin acum 2 ani sau legea locuinței adoptată în Spania, care limitează prețurile chiriilor pentru câțiva ani), România avea odată un avantaj competitiv notabil – prețurile accesibile ale apartamentelor. Din păcate, această realitate nu va mai persista.
Noul set de propuneri de modificare a codului fiscal par să fie mai degrabă o strategie care pune în pericol piața imobiliară și orice șansă a claselor mijlocii de a-și achiziționa o locuință. TVA-ul suferă a treia schimbare în mai puțin de 3 ani și crește de la 5% la 9% pentru proprietățile sub 600.000 de lei, adăugându-se impozitul de 5% pentru prima tranzacție care depășește această sumă, creșterea impozitului pe dividende de la 8% la 10% (față de 5%, în urmă cu doar un an), precum și eliminarea subvențiilor pentru lucrătorii din domeniul construcțiilor. Toate acestea se întâmplă în condițiile în care dezvoltarea unui proiect imobiliar necesită 3-5 ani, iar modificările fiscale apar peste noapte.
Proprietarii nu sunt ocoliți de aceste schimbări. Dacă anul trecut a avut loc o modificare a modului de impozitare pentru tranzacțiile imobiliare, acum iarăși se operează o schimbare. Se impun impozite pe vânzare de 3%, respectiv 5%, în funcție de perioada deținerii bunului imobiliar. În cazul în care ai achiziționat mai multe proprietăți în România în loc să investești în locuințe din Dubai sau Spania, vei fi impozitat cu 1% pe an pentru orice depășește 500.000 de euro.
Și ca să fie complet, se propune închiderea agențiilor imobiliare, ca o consecință a schimbărilor în regimul de microîntreprindere și în sistemul de impozitare a PFA-urilor. Toate aceste ajustări afectează un sector vital pentru prosperitatea unei națiuni, unde majoritatea veniturilor rămâneau și erau impozitate în țară,” susține Georgian Marcu, fondatorul Green Angels Real Estate.
Vlad Gheorghiu, antreprenor și expert imobiliar, atenționează asupra posibilelor consecințe care ar putea declanșa o potențială criză prin descurajarea tranzacțiilor imobiliare.
“Taxele propuse atacă direct avuția noastră a tuturor, deoarece aproximativ 96% dintre români dețin o proprietate. În loc să se îndrepte către recuperarea banilor din zonele opace ale economiei românești, se alege să se lovească direct în posesiunile oamenilor. De ce? Pentru că este o soluție simplă și la îndemână, dar și pentru că oferă cea mai sigură cale de a provoca o posibilă criză prin reducerea tranzacțiilor imobiliare. Paradoxal, prin intermediul unei semnături, statul devine, fără să depună efort sau să aducă valoare adăugată, un agent imobiliar extrem de eficient, depășind cu mult câștigul unui consultant imobiliar corect.
Iar aici apare paradoxul: prețurile vor crește. În special în cazul dezvoltatorilor, lanțul de producție al produselor imobiliare implică o mulțime de firme și indivizi, toți urmând să fie afectați de aceste schimbări. De ce să atacăm acolo unde adăugăm valoare locală și reală, când putem aborda domeniile unde companiile străine profită doar de forța de muncă din România, iar profitul părăsește țara?
În ceea ce privește impozitul de 1%, propunerea de a impozita imobilele cu o valoare totală de peste 2,5 milioane de lei ridică întrebări. Care este vina persoanelor cinstite care și-au dedicat o viață muncii și au acum o proprietate în care locuiesc? Cu ce vor plăti acest impozit – din pensie? Sau această măsură urmărește vânzarea acestor proprietăți, pentru a fi achiziționate de către clientele politice?,” susține Vlad Gheorghiu
Reamintim modificările propuse în sectorul imobiliar, în draftul prezentat în mass media:
Conform Bursa.ro, dintre măsurile referitoare la sectorul imobiliar, prezentate în draftul proiectului legislativ se arată că până la finalul anului în curs ar urma să se aplice o cotă redusă de TVA de 5% pentru livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 metri părtraţi, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 450.000 lei şi 700.000 lei. La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, impozitul datorat de contribuabili va fi calculat la valoarea tranzacţiei prin aplicarea următoarelor cote: 5% pentru construcţiile de orice fel şi terenurile aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, deţinute o perioadă de până la 3 ani inclusiv; 3% pentru acelaşi tip de imobile, dacă vânzătorul le-a deţinut mai mult de 3 ani.
În ceea ce priveşte proprietăţile imobiliare, potrivit drafului ar urma să fie obligate la plata impozitului pe deţinerea mai multor proprietăţi imobiliare persoanele fizice care au în proprietate clădiri situate în România a căror valoare impozabilă calculată potrivit titlului IX Impozite şi taxe locale depăşeşte 2.500.000 lei. Impozitul pe deţinerea mai multor proprietăţi imobiliare se calculează prin aplicarea unei cote de 1% asupra diferenţei dintre suma valorilor impozabile individuale comunicate de către organul fiscal local prin decizia de impunere şi plafonul de 2.500.000 lei.
