A doua jumătate a anului în curs se anunță mai aglomerată la capitolul livrări, pentru a atinge stocul anunțat de dezvoltatori.
Activitatea de închiriere de pe piața de birouri din București a rămas relativ redusă în prima jumătate din 2021, reiese din cel mai recent raport de piață publicat de Colliers. Potrivit acestuia, „există semne limitate de revenire la nivelurile prepandemice, în contextul în care companiile încă nu au claritate asupra momentului în care majoritatea angajaților va reveni la birou”.
Calculele companiei relevă că cererea totală pentru spații de birouri moderne s-a contractat cu aproape 10% în perioada analizată, până la 112.000 de metri pătrați, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. Totodată, cererea nouă s-a cifrat la aproximativ 38.000 de metri pătrați, în scădere cu 15% față de semestrul anterior și cu 22% față de perioada similară din 2019. Consultanții Colliers punctează că „firmele au început deja organizarea, redimensionarea și reconfigurarea birourilor pentru a se potrivi nevoilor unei lumi post-COVID și faptul că piața muncii își revine rapid ar trebui să protejeze într-o oarecare măsură piața de birouri și, în special, clădirile de birouri clasa A, ocupate de companii solide de tip blue-chip, cu cifre de afaceri semnificative”.
Un prim semestru slab la capitolul livrări
La capitolul livrări, raportul citat arată că stocul de spații moderne de birouri existent la nivelul Capitalei a fost suplimentat cu doar 36.000 de metri pătrați în prima jumătate a anului. Finalizarea Campus 6.2 de către Skanska (aproape de 19.800 de metri pătrați) și a Tiriac Tower din portofoliul Țiriac Imobiliare (16.500 de metri pătrați) reprezintă cele mai semnificative livrări, acestea ridicând stocul modern de birouri al Bucureștiului peste nivelul de trei milioane de metri pătrați. „Cum estimarea inițială pentru 2021 a fost de livrare a aproximativ 260.000 de metri pătrați de noi birouri moderne, se anunță o a doua jumătate a anului destul de aglomerată, deși unele dintre livrările viitoare ar putea mai degrabă să fie amânate pentru prima parte a lui 2022”, explică reprezentanții companiei de consultanță.
„Managerii încă explorează noul sistem de lucru post-pandemic, mixul dintre birou și munca la distanță fiind decis de fiecare companie în parte. Aceștia abordează nevoile imobiliare cu precauție, iar pentru unii modelul de lucru hibrid generează nevoia unor spații mai mici de birouri în viitor. În general, cererea nouă scăzută de birouri poate fi explicată și prin faptul că există noi preocupări cu privire la un nou val de coronavirus, în special pe fondul faptului că România ar putea fi lovită mai puternic decât majoritatea țărilor din regiune din cauza unei rate de vaccinare mult mai scăzute. În prezent, între 10 și 20% dintre angajați lucrează din birouri în mod constant, iar mult așteptata întoarcere la birouri pentru cel puțin 50% dintre angajați va mai avea probabil de așteptat cel puțin câteva trimestre. Contextul actual este totuși un bun moment pentru companii să-și transforme birourile și să le adapteze la viitorul mod de lucru.”
Sebastian Dragomir, Partner Colliers & Head of Office 360°
Clădirile mai noi și de o calitate mai bună, favorizate de chiriași
La sfârșitul primului semestru, rata de neocupare a birourilor din Capitală a ajuns la un nivel maxim al ultimilor șapte ani, respectiv 15,75%, față de 11,25% în anul precedent. Cu toate acestea, reprezentanții companiei punctează că piața office din Capitală este mult mai dezvoltată decât în 2014, când rata de neocupare atingea astfel de niveluri, iar stocul modern de birouri era de aproximativ 1,7 milioane de metri pătrați, față de puțin peste trei milioane de metri pătrați în prezent. Totodată, clădirile mai noi și cu specificații tehnice mai ridicate stau mult mai bine în ceea ce privește gradul de ocupare generală, atât datorită atractivității lor, cât și pentru că sunt închiriate de companii solide, dintre care destul de multe continuă să se extindă.
În momentul de față, piața de birouri este în mod clar în favoarea chiriașilor, observă consultanții Colliers – motiv pentru care pot fi observate presiuni asupra nivelului agreat al chiriei (deși mai degrabă la nivelul net al acesteia, nu la cel brut). Potrivit acestora, deși chiria medie netă pentru București este probabil cu aproximativ 10% mai mică decât înainte de pandemie, această dinamică a fost generată de clădirile mai vechi și de o calitate mai scăzută, care au fost forțate să ofere mai multe stimulente pentru atragerea sau păstrarea chiriașilor. „De asemenea, stocul de spații pentru subînchiriere, de cel puțin 80.000 de metri pătrați, potrivit măsurătorilor Colliers (și probabil o cifră subestimată), oferă alternative bune pentru chirii foarte atractive, ceea ce pune și mai mare presiune pe spațiile de birouri mai puțin competitive. În cazul clădirilor noi, la standardele moderne comparabile cu piețele dezvoltate din Europa de Vest sau SUA, lucrurile nu s-au schimbat și, probabil, nu se vor schimba prea mult din punct de vedere al chiriei. IT&C-ul rămâne motorul pieței, cu aproape jumătate din tranzacțiile raportate, dar o contribuție semnificativă au în 2021 și serviciile industriale și alte servicii profesionale”, completează oficialii companiei.
„Întrebările cu privire la viitor rămân și, ca o observație pur empirică, consultanții noștri au sesizat (inclusiv în contractele încheiate) că destul de multe companii par să se gândească la faptul că, după pandemie, este posibil să nu aibă mai mult de 50-60% din angajați la birou în același timp. Acest lucru, împreună cu un procent de 10-15% pentru potențialele creșteri viitoare de personal, înseamnă că ar trebui ca spațiul de birouri ocupat în prezent să se scadă cu 20-30% la reînnoire. Totuși, această situație este departe de a fi o regulă, iar deciziile sunt luate de la caz la caz, deoarece companiile care s-au extins destul de mult recent (cum ar fi companiile IT&C) ar putea foarte bine să-și păstreze spațiul actual la reînnoirea contractului, iar nevoia redusă de birouri, cauzată de sistemul de lucru hibrid, ar fi echilibrată de noi angajări.”
Sebastian Dragomir, Partner Colliers & Head of Office 360°
Tranzacții la randamente-record
Reprezentanții Colliers recunosc că situația pieței de birouri din București rămâne destul de complicată, însă punctează că efectele pandemiei nu au fost uniforme. „Este de remarcat faptul că două dintre cele mai noi clădiri finalizate din București – Campus 6.2 și 6.3 ale Skanska – au fost vândute unui investitor pentru un randament record post-2008, de 6,75%. Deci, pentru unii, următorii câțiva ani vor fi buni, în timp ce alții vor avea de suferit. Decalajul dintre proiectele vechi și mai puțin calitative și clădirile mai vechi/noi se va lărgi probabil pe toate fronturile: chirie, grad de ocupare, randament investițional”, explică aceștia.
Rapotul citat face trimitere la faptul că sondajele Eurostat arată intenții de angajare pe termen scurt care sunt deja peste media istorică pentru majoritatea sectoarelor de servicii comerciale, cu unii indicatori de angajare aflați la niveluri comparabile cu maximele prepandemice. Cu alte cuvinte, datele din piața reprezintă o premisă pozitivă pentru evoluția pieței de birouri în perioada următoare.
Pe de altă parte, este de așteptat ca actualele condiții de piață, corelate cu nivelul mai ridicat al costurilor de construcție, să diminueze entuziasmul pentru noile dezvoltări. În condițiile în care, începând cu 2022, livrările vor rămâne sub 100.000 de metri pătrați pe an, recuperarea pieței de birouri bucureștene ar trebui să fie mai accelerată. Pe fondul ofertei reduse de birouri moderne din București (pe cap de locuitor), consultanții Colliers estimează că stocul modern de birouri își va relua ritmul de creștere în câțiva ani. Astfel, acesta ar putea depăși patru milioane de metri pătrați până la sfârșitul noului deceniu și s-ar putea chiar apropia de pragul de cinci milioane de metri pătrați, dacă nu va exista altă criză (economică).
Colliers intenționează să răspundă provocărilor actuale și nevoilor viitoare de pe piața de birouri prin conceptul Office 360°, o abordare a birourilor din toate punctele de vedere, realizată printr-un proces complex, adaptat pentru a se potrivi nevoilor și planurilor strategice ale companiilor. „Abordarea Colliers de control al costurilor în fiecare etapă a transformării biroului oferă economii suplimentare care depășesc de multe ori 10-15% față de valorile obținute de obicei de la contractori, în cadrul negocierilor din etapa de licitație”, explică reprezentanții companiei.
