Începând cu luna februarie, toate contractele de închiriere și de cedare în comodat sau în folosință a locuințelor încadrate prin raport de expertiză tehnică în clasa I de risc seismic au încetat. În București există câteva sute de astfel de imobile, cele mai multe dintre ele situate central și ultracentral. Proprietarii se pot aștepta să înregistreze pierderi financiare pe fondul acestei decizii venite din partea autorităților, dar și pentru chiriași se întrevăd unele dificultăți la orizont.
În cazul proprietarilor, dacă discutăm despre achizițiile realizate în scop investițional, așa cum spune și un vechi proverb “socoteala de acasă nu se mai potrivește cu cea din târg”. Ei au ajuns să-și vadă acum investițiile blocate și au doar două opțiuni – fie vând, dar o vor face la un preț scăzut, fie așteaptă consolidarea imobilului pentru că abia apoi interdicția de închiriere va fi ridicată.
“Fiecare proprietar cunoștea la momentul achiziției starea imobilului și și-a asumat acest risc efectuând tranzacția printr-un simplu calcul de oportunitate: preț de vânzare scăzut, respectiv un randament anual crescut, peste media pieței”, ne-a explicat Chistian Tudorache, CEO Kastel Group.
În momentul de față, situația s-a schimbat complet. “Un cumpărător ar putea să se îndrepte către o astfel de proprietate doar dacă ia în calcul că imobilul urmează să fie consolidat în perioada următoare și își asumă că cel puțin 1-2 ani nu va putea utiliza proprietatea. Evident, această achiziție o va face doar dacă prețul este suficient de scăzut. Nu putem vorbi nici de achiziție în scop de vânzare imediată, după consolidare, pentru că statul va permite acest lucru doar dacă proprietarul va plăti costul consolidării”, a mai spus Tudorache.
CEO-ul Kastel Group anticipează, în acest sens, un blocaj la nivelul pieței. În opinia sa, doar proprietarii care au o nevoie urgentă de lichidități vor ajunge să scoată la vânzare astfel de locuințe și o vor face la un preț mult redus.
Lista locuințelor cu risc seismic din Capitală poate fi consultată aici. Noile clădiri care urmează să fie consolidate pot fi găsite aici.
Impact semnificativ pe segmentul închirierile în regim hotelier
Având în vedere localizarea privilegiată pe care o au multe dintre locuințele din București situate în clădirile încadrate în cea mai înaltă clasă de risc seismic, un impact semnificativ ar putea să apară în cazul proprietarilor care mizau pe turiști pentru câștigurile lor din închirieri. Pe de altă parte, cei care dețin locuințe centrale, care nu sunt încadrate în RsI, dedicate închirierilor în regim hotelier ar putea să aibă mult de câștigat.
“O creștere a tarifelor de închiriere în regim hotelier este așteptată. Discutăm despre majorări cu cel puțin 10%-20% în 2024 comparativ cu anul trecut. Turiștii ar fi mai dispuși să plătească mai mult pentru a sta câteva zile în centrul orașului decât un chiriaș care contractează o proprietate pentru 1-2 ani”, este de părere Christian Tudorache.
“Proprietarii care nu mai pot închiria unitățile lor locative ar putea suferi pierderi financiare imediate deoarece veniturile din chirii ar dispărea sau ar scădea semnificativ, impactul fiind indirect și asupra micilor afaceri de tip închiriere în regim hotelier”, este de părere și Radu Pașca, cofondator Mr Exclusivitate.
Cei care încalcă această interdicție pot fi amendați cu sume cuprinse între 5.000 și 10.000 de lei. În cazul închirierilor pe termen lung, însă, numărul efectiv al contractelor semnate și înregistrate la autorități este în continuare unul destul de scăzut, deci rămâne întrebarea – cum vor fi identificați cei care încalcă legea?
Noi presiuni pe ofertă
Proprietarii nu sunt singurii care sunt influențați de interzicerea închirierilor în clădirile cu bulină roșie. Chiriașii au fost nevoiți să se relocheze. Pe lângă disconfortul adus de o astfel de mutare, identificarea unei proprietăți într-o anumită limită de buget sau într-o zonă destul de restrânsă, dacă și-au dorit să locuiască în continuare ultracentral, a putut reprezenta o provocare.
“Cu o creștere accelerată a cererii pentru locuințe de închiriat, prețurile în clădirile care nu sunt afectate de măsura de interzicere a închirierilor ar putea crește“, este de părere cofondatorul Mr Exclusivitate.
Toate acestea vin pe fondul unei oferte tot mai reduse la închiriere în Capitală. Conform datelor prezentate în cel mai nou raport Imobiliare.ro Market 360, numărul apartamentelor și caselor disponibile la închiriere în București a scăzut cu circa 23% în trimestrul IV al anului trecut comparativ cu perioada similară din 2022. Practic, au fost disponibile circa 35.500 de proprietăți pentru închiriere, într-o perioadă în care aproximativ 46.000 de potențiali chiriași își căutau o locuință în București.
“Administrarea situației și găsirea soluțiilor pe termen lung pentru clădirile afectate ar putea pune o presiune semnificativă asupra autorităților locale și a resurselor financiare. Totuși, este important să subliniem că siguranța publică și reducerea riscului seismic sunt priorități cruciale pentru orice administrație locală”, a ținut să sublinieze Radu Pașca.
Profilul chiriașului “de centru”
Cât despre profilul efectiv al chiriașilor care sunt atrași de proprietățile situate în zona centrală a Bucureștiului, de cele mai multe ori vorbim despre persoane interesate să aibă cât mai aproape de casă mijloace de transport în comun, cafenele, restaurante sau baruri. În plus, cei care optează pentru locuințele localizate aici își doresc, de obicei, să aibă de parcurs distanțe cât mai scurte până la locul de muncă.
Printre astfel de chiriași se numără angajații aflați la început de carieră, persoanele care lucrează ca freelanceri, studenții sau cei care nu dețin o mașină personală. În multe dintre cazuri, ei au vârste cuprinse între 20 și 30 de ani.
“De multe ori, chiriașii << de centru>> au preferat zona în detrimentul calității proprietății însă, în varianta în care prețurile vor crește cu mai mult de 10%, probabilitatea ca aceștia să se orienteze către alte zone, poate chiar și pentru un confort locativ mai bun, este mai mare decât cea de a plăti un preț mai mare pentru a locui în centrul orașului”, a mai explicat CEO–ul Katel Group.
