Inutil de spus că ultimii doi ani și jumătate au adus provocări fără precedent, începând cu pandemia COVID care a atras după sine o criză sanitară, urmată anul acesta de conflictul armat din vecinătatea noastră. Aceste două fenomene s-au răsfrânt și se resfrâng evident și economic, afectând implicit și piața rezidențială.
Andreea Comșa CEO/ Premier Estate Management
Ca în orice moment de dezechilibru, se transmit mesaje mixte, paradoxale chiar, pentru cei ce urmăresc tendințele pieței. Pe de o parte, se anunță vânzări record și creșteri de prețuri, pe de altă parte, se raportează stagnări în vânzări și o diminuare a cererii.
Oricare ar fi direcția, este evident că suntem într-o perioadă de tranziție spre o nouă realitate economică și socială. Piața rezidențială, mult mai mult decât alte segmente ale sectorului imobiliar, este sensibilă la vești negative, reacționând mai degrabă emoțional la aceste dezechilibre. Este și firesc oarecum, decizia de achiziție a unei locuințe fiind preponderent de natură emoțională.
Traversăm o perioadă care aduce provocări atât în plan economic, cât și în plan geopolitic. Există mai mult ca niciodată o lipsă de predictibilitate și de siguranță, care determină o scădere a cererii pe anumite segmente și o amânare a deciziei de achiziționare a unei noi locuințe. Mai mult decât atât, amânarea vine și din partea multor dezvoltatori de a începe noi proiecte, din aceleași motive expuse anterior, cumulate cu o creștere greu controlabilă a costurilor de construcție.
Extrem de interesant la capitolul dezvoltatori este și percepția unei semnificative părți a publicului. De cele mai multe ori, tot pe fondul emoțional deja amintit, aceștia au o imagine negativă promovată și de o parte a mass-media, și de unele autorități, autorități care (paradoxal) ar trebui să fie chiar ele promotorul dezvoltării sănătoase a orașului, dezvoltare care implică direct și construcțiile noi rezidențiale. Ca în orice domeniu, există și “uscăciuni” în pădure, mai vizibile și, din păcate, mai dese decât în alte segmente imobiliare. Dar și piața are un fel natural de a face o selecție, chiar dacă e un proces de durată. Totuși, niciodată o lipsă totală a dezvoltării nu va fi preferabilă unei dezvoltări cu spețe care pot fi corectate, dacă se dorește acest lucru, evident.
Ca în orice moment de cotitură, există și aspecte pozitive legate de provocările amintite mai sus.
În primul rând, ca în orice piață fierbinte, așa cum a fost caracterizată piața rezidențială în ultimii ani, o piață în care s-au atins recorduri de locuințe vândute, apar și proiecte dezvoltate iresponsabil, apare totodată și elementul de speculă, precum și neprofesioniști care activează în domeniu. Pe viitor, vom asista la o selecție mai riguroasă a dezvoltatorilor deoarece doar cei serioși, cei care au experiență și portofoliu, vor reuși să obțină finanțare să dezvolte în continuare proiecte.
În ceea ce privește proiectele rezidențiale noi din București, pentru acestea nu estimez scăderi de preț majore, ci mai degrabă corecții. În primul rand, costurile de construcție au crescut doar în 2022 față de 2021 cu 35%, așa cum arată situațiile din primul semestru. În cazul proiectelor care au fost construite cu finanțare bancară, care va trebui rambursată, poate vom vedea anumite discount-uri din marja de profit a dezvoltatorilor, pentru a putea vinde și a returna sumele datorate. Dar vorbim de maxim 10-15%.
Cei care vor fi avantajați pe termen mediu și lung sunt dezvoltatorii care nu au o presiune a vânzării: cei care nu au finanțare bancară și au stocuri de apartamente in București. Este bine-cunoscut faptul ca PUZ-urile de sector au fost suspendate și unele, anulate. Acum ne aflăm în fața posibilității de a avea si PUG-ul blocat. În general, pentru a construi astăzi în București un proiect rezidențial, perioada de aprobare a tuturor etapelor necesare în vederea obținerii Autorizației de Construire s-a prelungit cu termene pe care nimeni nu le poate estima.
Vom vedea o scădere a numărului de locuințe noi în București, în următorii 2-3 ani. Iar cele care vor fi livrate, vor fi la prețuri asemănătoare cu cele de acum, poate chiar mai mari datorită costurilor de construcție aflate în continuă creștere.
Un segment unde nu prevăd un impact major va fi cel premium & lux. Acesta își va continua dezvoltarea. Majoritatea clienților din proiectele de lux, vor alege, cu atât mai mult, o investiție imobiliară, pentru a-și proteja banii de inflația care este și ea în creștere.
În localitățile periferice Bucureștiului, estimez o scădere a numărului de unități care vor fi livrate, aici nu din cauze administrative, dar din cauza scăderii cererii. Până în acest moment, cele mai afectate tipuri de proiecte, au fost cele de mass-market, cele care vindeau în cea mai mare proporție, clienților care cumpărau cu credit bancar. Având în vedere dobânzile în continuă creștere, inflația, prețurile la energie, situația geopolitică și în general, întregul mediu economic impredictibil, acești clienți vor amâna decizia de achiziție. În cazul în care această situație va continua pe termen mediu și lung, probabil că anumite proiecte se vor opri din expansiune sau vor încetini ritmul de dezvoltare.
În concluzie, dăm sau nu curs investițiilor în noi dezvoltări rezidențiale? Ca orice perioadă tulbure, vor exista și oportunități. Diferența o vor face dezvoltatorii și investitorii cu viziune pe termen lung, alături de profesioniști din domeniul fiscal, juridic, marketing &comercial, arhitectură și construcții.
Andreea Comșa CEO/ Premier Estate Management
Citește și: Piața închirierilor de locuințe. Clujul rămâne orașul cu cele mai mari prețuri la închiriere
