Știați că, potrivit legii, aveți dreptul să solicitați clientului să vă deconteze cheltuielile făcute în procesul de intermediere?
Când ți se cuvine comisionul, cât de mare poate fi, care sunt aspectele deontologice ale profesiei de agent imobiliar și ce obligații are clientul față de voi ? Ne-a răspuns la aceste întrebări Cristian Niciev, managing director Smart Fiscal Team, companie de consultanță în domeniul fiscal şi contabil.
CPI: Ce este contractul de intermediere?
Cristian Niciev: Rolul unui agent imobiliar este de a întâlni oferta de pe piața imobiliară cu cererea existentă la un anumit moment, indiferent dacă ne referim la achiziții sau la închirieri. În această activitate, relația agentului imobiliar cu un client este reglementată din punct de vedere juridic de către contractul de intermediere.
Astfel, codul civil îl definește ca fiind acel contract prin care o persoană, în cazul nostru agentul imobiliar, se obligă față de un client să îl pună în legătură cu o terță persoană în vederea încheierii unui contract, în speță un contract fie de vânzare-cumpărare fie de închiriere.
Unul dintre aspectele cele mai importante pentru părțile semnatare este faptul că remunerația se plătește de către client agentului imobiliar doar în situația în care contractul intermediat se încheie ca urmare a demersurilor agentului.
CPI : Care este suma de bani cuvenită agentului?
Cristian Niciev: Legiuitorul lasă acest aspect la dispoziția părților semnatare. Acest lucru înseamnă că poate fi o sumă fixă, poate fi un procent sau poate chiar o contraprestație. Cuantumul remunerației este stabilit de cele mai multe ori de piață, astăzi practicându-se comisioane de până la 3%. Interesant este că și legiuitorul, evident inspirat din practică, precizează că în situația în care părțile nu au convenit valoarea remunerației, aceasta se va stabili în conformitate cu ”practicile anterioare statornicite între părți sau cu uzanțele existențe între profesioniști pentru astfel de contracte”
Altfel spus, dacă dintr-o eroare, în cadrul unui contract se omite a se trece valoarea remunerației, clientul agentului respectiv nu va putea invoca această omisiune pentru a evita plata.
CPI: Ce mai trebuie să știe agentul ?
Cristian Niciev: Ar mai fi de abordat și o altă precizare legală, pe care mulți dintre agenți nu o folosesc în negocierile lor cu potențialii lor clienți, probabil din necunoașterea drepturilor pe care le conferă un astfel de contract sau din cauza uzanțelor: agentul are dreptul, pe lângă plata remunerației convenite, la restituirea cheltuielilor efectuate pentru intermediere, însă doar în situația în care se menționează acest aspect în contract.
În situația în care există mai mulți agenți care lucrează împreună sau separat pentru același client și demersurile pe care le întreprind aceștia duc în cele din urmă la semnarea unui contract între client și o terță persoană, atunci toți agenții care au intermediat această semnare au dreptul la o cotă egală din remunerația stabilită, dacă nu s-a specificat altceva prin contract.
Un aspect care ține și de partea deontologică a activității unui agent imobiliar, dar care este punctat și de către legiuitor, este obligația agentului imobiliar de a comunica terței persoane pe care vrea să o prezinte clientului ca potențial semnatar al unui contract toate informațiile cu privire la avantajele și oportunitatea încheierii contractului propus, fără a prejudicia însă în mod culpabil interesele clientului său.
CPI : Ce obligații are clientul?
Cristian Niciev: Aș aduce în discuție obligația clientului de a informa agentul imobiliar că a încheiat contractul intermediat cu o terță persoană, în termen de 15 zile de la data semnării acestuia.
Cu alte cuvinte, după ce a pus în legătură cele două părți interesate în semnarea contractului intermediat, nu mai este necesar ca agentul să fie prezent la concretizarea contractului prin semnare, clientul fiind obligat să îl anunțe de acest aspect sub sancțiunea dublării remunerației.
Există însă și posibilitatea prevăzută de lege ca intermediarul, în cazul nostru agentul imobiliar, să reprezinte părțile la semnarea contractului, însă trebuie să fie împuternicit în mod expres.
CPI: Este în regulă să reprezinți și vânzătorul și cumpărătorul?
Cristian Niciev: Dincolo de câteva aspecte impuse, legiuitorul lasă părților o libertate de manifestare a voinței de a contracta într-o formă sau alta, or din această perspectivă opinez că nu există nici un impediment de a încheia un o contract de intermediere atât cu un posibil vânzător, cât și cu un posibil cumpărător. În cele din urmă, părțile puse în legătură decid dacă încheie sau nu contractul intermediat, iar agentul își va primi remunerația doar în situația încheierii acestuia.
