În perioada următoare există o probabilitate destul de mare să asistăm la corecții de preț pe anumite segmente, cel mai impactat fiind segmentul mass-market și segmentul vechi.
Proprietățile imobiliare de vânzare
Din datele Imobiliare.ro rezultă o contractare a cererii aproximativ egală procentual cu cea a ofertei pieței, ceea ce ne duce la întrebarea: ce înseamnă de fapt o cerere mare comparativ cu oferta pieței? Nu cumva, în acest moment, deși cererea indică o scădere în comparație cu anul anterior, ne aflăm oricum într-o situație în care nevoia de achiziție este mai mare față de oferta existentă? O ofertă care scade de la o lună la alta, pe fondul diferitelor blocaje, fie ca sunt ele legate de autorizații sau că ritmul de tranzacționare a fost unul foarte accelerat, în special în 2021?
Analizând interesul de achiziție al unei proprietăți în cel de-al doilea trimestru al acestui an, identificăm o scădere cu -29% în comparație cu același trimestru al anului anterior. Astfel, aproximativ 107.000 potențiali cumpărători au fost interesați în acest trimestru să achiziționeze o proprietate în unul din principalele șase centre regionale ale țării – București, Constanța, Timișoara, Iași, Brașov și Cluj Napoca. În același timp, același procent de scădere îl obținem și în privința ofertei pieței, respectiv -29% în trimestrul analizat comparativ cu același trimestru al anului anterior.
Această corelație foarte importantă între cerere și ofertă, impactează prețurile proprietăților care, conform datelor, indică o creștere cu 4,6% în trimestrul al doilea al acestui an față de primul trimestru al anului și +14,3% față de același trimestru al anului anterior.
Cluj Napoca continuă să fie în top cu cel mai mare preț mediu de vânzare, astfel ajungând la final de trimestru II, al acestui an, la 2.400 euro pe mp indicând o creștere cu +7,2% față de trimestrul anterior și +27% față de același trimestru al anului anterior.
Tot datorită diminuării ofertei în piață, Bucureștiul atinge valoarea medie de 1.720 euro pe mp, cu o creștere mai accelerată în comparație cu orașul Cluj Napoca, respectiv +8,8% în ultimele 12 luni și +4% față de trimestrul anterior.
În ceea ce privește tranzacțiile de proprietăți imobiliare, la nivel național, ANCPI raportează pentru trimestrul al II-lea, un număr de 170.800 tranzacții, cu 8% mai multe față de același trimestru al anului anterior. Din totalul acestora, 42.700 tranzacții au fost raportate pentru unități individuale, cifră în ușoară scădere cu 0,7% față de aceeași perioadă din 2021 când au fost raportate 43.000 de tranzacții cu unități individuale.
Proprietățile imobiliare de închiriere
În această perioadă este important să analizăm și piața chiriilor din România deoarece aceasta a început să dea semne de revenire, iar de data aceasta remarcăm o creștere semnificativă a interesului de închiriere a unei proprietăți. În aceleași șase centre regionale ale țării, aproximativ 68.400 potențiali chiriași au fost interesați să identifice o proprietate scoasă la închiriere, în trimestrul al doilea. Per ansamblu, față de același trimestru al anului anterior, remarcăm o creștere a căutărilor cu 11%. Ne asteptăm ca în trimestrul al 3-lea să continue creșterea accelerată a interesului de închiriere pe fondul începerii cursurilor universitare, dar și a reîntoarcerii la birou.
Analizând oferta, identificăm o scădere mult mai abruptă a numărului de proprietăți listate la închiriere, astfel că în trimestrul al doilea avem cu aproximativ 37% mai puține proprietăți listate față de același trimestru din 2021. Dacă acest procent de scădere este pentru toate proprietățile aflate la închiriere, în ceea ce privește pe cele nou intrate în piață în cele 3 luni analizate, se remarcă o scădere de -31,8% față de anul anterior.
Cea mai mare scădere a ofertei a fost înregistrată în Cluj-Napoca fiind de -50,5% față de anul anterior, urmând Iași cu -38,2% și București cu -35,6%.
Clasamentul se modifică ușor în momentul în care analizăm în funcție de proprietățile nou intrate în piață, astfel că Municipiul Cluj Napoca se menține lider în scădere cu -39%, însă este urmat de Brașov (-38,2%) și București (-32%).
Cu o cerere în creștere și ofertă în scădere, prețurile proprietăților listate la închiriere își continuă ascensiunea, astfel că față de anul anterior, Cluj Napoca indică o creștere a prețului mediu de închiriere pe mp de aprox. 17%, urmat de Constanța cu +12,7%, Sibiu cu +11,5% și Brașov cu +10,9%.
Concluzii: Pentru perioada următoare există o probabilitate destul de mare să asistăm la corecții de preț pe anumite segmente, cel mai impactat fiind segmentul mass-market și segmentul vechi.
Pe de altă parte, dezvoltările imobiliare de tip premium își vor consolida poziționarea în piață și vom vedea o stratificare mai accentuată a ofertei care va reflecta calitatea proiectelor. Clasa medie este cea mai impactată în această perioadă de creștere a costului nivelului de trai. Tot această categorie este cea care resimte accesul din ce în ce mai dificil la creditare și prin urmare va fi o ezitare în ceea ce privește achiziția unei proprietăți. Pe de altă parte, analizând cererea în funcție de vechime, am observat că există un interes mai mare pentru proprietățile noi în detrimentul celor vechi. Iar aici s-ar putea să identificăm în viitor câteva probleme în special legate de ofertă, care va continua să se diminueze. Unii dezvoltatori au decis să suspende demararea proiectelor, alții nu obțin autorizațiile datorită blocării PUZ-urilor, cum este cazul Bucureștiului. Costul materialelor de construcție a crescut de la o lună la alta, conducând astfel la o incertitudine atunci când vine vorba de un business plan pe termen mediu sau lung.
Avem deja un prim semn de diminuare a numărului de tranzacții și acesta cu siguranță va continua să scadă în următoarele luni. Cei care vor pune în așteptare nevoia de achiziție a unei proprietăți posibil să ia decizia să închirieze până când lucrurile vor da un semn de revenire. Un scenariu probabil așadar este să asistăm în următoarele luni la o diminuare a volumului tranzacțiilor, cu un impact încă greu de estimat asupra prețurilor, urmând, cel mai probabil să revenim pe un trend ascendent al volumului tranzacțiilor după reglarea noilor mecanisme ale pieței. Situația este complexă, cererea se contractă în același ritm cu oferta, iar costul construcției continuă să crească. Odată stabilizate lucrurile, piața își va relua ritmul deoarece în marile orașe ale României nevoia de locuire este încă mare. De aceea, este foarte important ca cei care vând sau închiriază proprietăți imobiliare să se asigure că oferă cel mai corect preț corelat cu piața în care se poziționează, cu competiția din zonă și, de ce nu, cu calitatea produsului final.
Andreea Popa Senior Consultant Market 360 Imobiliare.ro
