Majorarea prețurilor materialelor de construcții, triplarea indicelui ROBOR față de valorile înregistrate în 2017 și instabilitatea politică cu efecte care și-au pus amprenta asupra sectorului imobiliar, s-au numărat printre marile provocări întâlnite de dezvoltatori pe parcursul anului 2018. Aflăm cum va evolua piața în 2019 și care ar putea fi cele mai bune soluții de stimulare a acesteia și de restabilire a încrederii cumpărătorului de la Bogdan Ivan, Secretar General al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România Urbanis (ADIRU).
Una dintre principalele provocări întâlnite de dezvoltatori pe parcursul anului 2018 a fost legată de prețurile materialelor de construcții. Acestea s-au scumpit cu peste 30%.
“În primele șase luni ale anului am asistat la creșterea prețurilor la majoritatea materialelor de construcții, precum cimentul, fierul beton sau cărămida. Toate acestea au pus presiune pe proiectele aflate în derulare. Majorări similare au avut loc, din cauza lipsei forței de muncă, și la realizarea finisajelor sau la instalații”, ne-a declarat Bogdan Ivan.
Triplarea indicelui ROBOR față de 2017 alături de volatilitatea cursului leu/euro au creat și ele probleme, spune reprezentantul ADIRU, influențând în mare măsură decizia de achiziție a cumpărătorilor care au reacționat la aceste modificări prin amânarea acesteia.
“Instabilitatea politică care s-a reflectat, din punct de vedere economic, în creșterea ratei inflației, în rata de schimb leu/euro, în investițiile publice, în scăderea investițiilor străine, a avut efecte inclusiv în piața imobiliară, respectiv acela de amânare a realizării unor investiții de dezvoltare imobiliară sau de cumpărare a unei locuințe”, a mai detaliat Secretarul General al asociației.
O altă provocare a apărut după modificările anunțate de către reprezentanții BNR privind limitarea gradului de îndatorare a populației, despre care el spune că au introdus o nouă incertitudine în piața imobiliară și au afectat semnificativ decizia finală a celor care își doreau să achiziționeze o locuință, sentimentul general creat, în opinia sa, fiind acela de instabilitate.
Criza forței de muncă din construcții, din prisma dezvoltatorilor
Pe parcursul anului 2018, dezvoltatorii s-au confruntat și cu un alt obstacol apărut în găsirea forței de muncă calificate în construcții, ce a generat pentru mulți întârzieri în finalizarea proiectelor începute deja, dar și costuri suplimentare pe care companiile nu le anticipau la demararea acestora.
“Trebuie menționat că un proiect imobiliar durează de la achiziția terenului și până la finalizare, în medie, doi ani, din care primul an este alocat achiziției terenului și obținerii autorizației de construire. Din acest motiv, dezvoltatorii nu aveau cum să anticipeze magnitudinea acestei penurii a forței de muncă și nu au putut adapta prețurile la aceste creșteri, fiind obligați, în general, să suporte costul suplimentar privind forța de muncă”, ne-a mai explicat el.
Cât despre o posibilă soluție pentru rezolvarea problemelor apărute la nivelul forței de muncă din construcții, Bogdan Ivan propune stimularea companiilor în angajarea unor specialiști din străinătate.
“La nivelul măsurilor și soluțiilor, cred că cea mai importantă se referă la ameliorarea taxelor și birocrației care este legată de importul de muncitori străini, care poate reprezenta una dintre opțiunile pe termen lung pe care statul trebuie să le aibă în vedere, în lipsa unor măsuri concrete de a aduce românii care lucrează la acest moment în străinătate”, a detaliat el.
Reprezentantul asociației recunoaște, de asemenea, că, la ora actuală, nivelul salarial din România nu este la fel de ridicat ca cel înregistrat în statele către care muncitorii din construcții din țara noastră au migrat, lucru care face dificilă convingerea lor să se întoarcă în țară.
Cum va evolua piața imobiliară în 2019, din perspectiva dezvoltatorilor
Piața imobiliară ar putea traversa, în prima parte a anului viitor, o perioadă de incertitudine, în condițiile în care cumpărătorii, din cauza zvonurilor apărute în ultima perioadă, se așteaptă ca prețurile locuințelor să scadă, în timp ce dezvoltatorii se află în continuare sub presiunea creșterii costurilor.
“Este posibil să asistăm la acel fenomen de freeze (n.r. înghețare) în care părțile nu știu în ce direcție să acționeze, deși există o cerere consistentă în piață în domeniul imobiliar”, ne-a declarat Bogdan Ivan.
Reprezentantul ADIRU a ținut, totodată, să explice că dezvoltatorii trebuie să înțeleagă că depinde doar de ei măsura în care se vor adapta la aceste modificări ale pieței, dar și că, în prezent, aceștia sunt mult mai pregătiți ca în trecut pentru o perioadă în care tranzacțiile nu vor mai fi la fel de numeroase.
Restabilirea încrederii cumpărătorului, imperativă în 2019
Despre zvonurile privind posibila apariție a unei crize imobiliare în următoarea perioadă, reprezentantul asociației dezvoltatorilor spune că orice discuție pe acest subiect trebuie să pornească prin analiza definiției crize – “acel fenomen de cotitură dintre expansiune și recesiune în cadrul unui ciclu eonomic ale cărei cauze nu sunt în totalitate cunoscute, fiind o combinație de factori economici și de factori subiectivi care au un profund caracter negativ”.
“Dacă din punct de vedere economic avem câteva aspecte sănătoase, cu anumite excepții, și aici mă refer la creșterea economiei în pofida climatului intern nefavorabil, din punct de vedere psihologic sau subiectiv, nu am reușit să rezolvăm problemele interne pentru a crea acel climat de liniște atât de necesar pentru cumpărătorul de locuințe, acest cumpărător fiind foarte ușor afectat sau influențat de știrile negative, de orice natură ar fi ele”, a detaliat Bogdan Ivan.
“Problema tuturor pentru anul viitor va fi tocmai aceasta și anume de a restabili încrederea cumpărătorului, iar dacă acest lucru va reuși ar trebui ca lucrurile să reintre pe un trend pozitiv și optimist”, a mai adăugat el.
Reprezentantul ADIRU a ținut să sublinieze și câteva diferențe semnificative, pozitive, comparativ cu perioada crizei anterioare, respectiv lipsa elementului speculativ din piață cumpărătorii făcând achiziții pentru uz propriu, creșterea nivelului de trai din România în mod constant și rezistanța dezvoltatorilor locali români care sunt pregătiți să se adapteze și care nu vor abandona investițiile deja realizate, din contră vor găsi, în opinia sa, metode prin care să le valorifice după cerințele pieței. La toate acestea se mai adăugă și fenomenul de urbanizare, pe care Bogdan Ivan în caracterizează drept “un motor constant și de lungă durată ce se bazează pe un combustibil suficient și anume deficitul de locuințe noi din toate zonele metropolitane ale României”.
TVA 5% nu doar la prima achiziție, o modalitate de stimulare a pieței
Lărgirea cadrului aplicării TVA-ului de 5%, nu doar la prima achiziție așa cum se întâmplă în prezent, ar stimula în continuare dezvoltare pieței în 2019, venind, totodată, în ajutorul multor cumpărători, este de părere Bogdan Ivan.
“Sunt sute, poate mii, de cazuri de persoane care nu au reușit și nu își pot cumpăra o locuință nouă mai mare fiind limitate în demersul lor de aceste prevederi legale. În plus, poate că nici limitarea actuală de maximum 120 de mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu trebuie să depășească 450.000 de lei nu mai este adecvată contextului economic actual”, a explicat Secretarul General al asociației dezvoltatorilor imobiliari, adăugând că o astfel de modificare a legii este cât se poate de simplu de realizat.
Cumpărătorul și preferințele sale. Generația Millennials se ține departe de blocurile comuniste
Față de anii trecuți, cumpărătorul de locuințe este astăzi mai instruit, mai documentat și mai selectiv. Pentru tineri, achiziția unei locuințe este o ancoră, dar aceștia nu își mai doresc să investească bani în locuințe vechi, aflate în blocuri comuniste.
“Membrii generației Millennials doresc să trăiască în locuințe moderne, eco, eficiente energetic și, nu în ultimul rând, în ansambluri rezidențiale cu alte familii tinere alături de care pot relaționa și socializa”, este de părere Bogdan Ivan.
Acesta susține, totodată, că în România, așa cum s-a întâmplat în cazul tuturor statelor europene după aderarea la UE, s-a manifestat tot mai pregnant fenomenul de urbanizare. Astfel, tinerii, și nu numai, au început să migreze tot mai mult din zona rurală sau din zonele urbane de mici dimensiuni către marile orașe.
Capitala este, desigur, una dintre destinații pentru ei, dar orașe precum Cluj-Napoca, Timișoara și Arad sunt și ele la mare căutare. Într-o etapă incipientă, se poate observa această tendință și în Constanța, Craiova și Iași, detaliază reprezentantul asociației dezvoltatorilor.
“Fenomenul este și va rămâne unul dintre motoarele principale ale cererii de locuințe noi din România. El ne face să credem că vom asista și pe viitor la o cerere constantă de locuințe noi în marile centre regionale. Este și normal pentru că opțiunile tinerilor de azi sunt fie să plece din țară, din păcate, fie să migreze către aceste orașe, din fericire”, a spus Bogdan Ivan.
Reprezentantul ADIRU susține, de asemenea, că acesta este un fenomen ireversibil și de durată care va avea efecte benefice pentru zonele metropolitane menționate, în condițiile în care există apetit din partea tinerilor pentru a se reloca și pe piață există o lipsă a forței de muncă.
Acest articol face parte din proiectul editorial Imobiliare.ro „2018 vs 2019| Evoluție, trenduri, provocări” prin care ne dorim să arătăm adevărata situație a pieței imobiliare din România, să oferim o retrospectivă a anului 2018, dar și perspectivele pentru 2019 în domeniu, așa cum sunt văzute ele prin prisma unora dintre cei mai mari jucători care activează în țara noastră.
