Tendința de temperare a ritmului de creștere a prețurilor, identificată de Analize Imobiliare încă din a doua jumătate a anului 2017, s-a menținut și în primul trimestru din 2019. Prețurile și-au continuat traiectoria ascendentă într-un ritm și mai redus decât anul trecut, astfel încât diferența anuală a prețurilor proprietăților rezidențiale a ajuns la +4,6%, în condițiile în care, în cele trei luni anterioare, același indicator se situa la o valoare de +5,3%.
Similar, cele mai recente date publicate de Eurostat și Institutul Național de Statistică (INS) relevă, pentru al patrulea trimestru din 2018, un avans anual de 4,2% în Uniunea Europeană, respectiv 5,3% pentru piața locală, demonstrând încă o dată alinierea evidentă a României cu ceea ce se întâmplă pe piața imobiliară europeană.
2019: o piață în echilibru?
Deși în ultimul an apartamentele noi s-au scumpit de aproximativ patru ori mai mult în București comparativ cu restul țării, totuși avansul general al prețurilor locuințelor consemnat în primul trimestru din 2019 a fost de doar 0,8% la nivel național.
Această stabilizare ar putea indica o piață aflată în echilibru. Cu toate că pe termen scurt presiunea din partea cererii a scăzut (în T1 2019 volumul cererii a fost cu 20% mai mic la nivelul celor șase mari centre regionale ale țării, comparativ cu perioada similară din 2018), față de 2015 interesul pentru achiziția de locuințe este cu 40% mai mare. Începând cu a doua jumătate a anului trecut au fost consemnate mai puține tranzacții decât în 2017, iar trendul pare a se menține și în 2019 (cel puțin la început de an).
DESCARCĂ GRATUIT raportul integral “Piața imobiliară rezidențială, T1 2019”
Pe de altă parte, toată oferta excedentară existentă la începutul actualului ciclu de creștere s-a „evaporat”: în primul trimestru din 2019 au fost disponibile spre vânzare cu aproape 50% mai puține apartamente și case în imobile vechi decât în 2015. Pe piața veche, potențialii cumpărători au acum prea puține opțiuni de achiziție față de anii anteriori, iar odată cu avansul prețurilor au atins plafonul maxim al bugetului. Dar nici vânzătorii nu sunt dispuși, pe o piață încă în creștere, să-și ajusteze prețul solicitat.
Maturizarea și potențialul pieței rezidențiale
Cu toate că anul trecut s-au finalizat, la nivel național, aproape 60.000 de locuințe (al cincilea an în care volumul de livrări s-a înscris pe un trend ascendent și cel mai bun an din 2009 încoace), considerăm că oferta nouă este insuficientă. În România, raportul este de o cameră per locuitor, pe când media UE este 1,6 camere. Numărul mediu de persoane care locuiesc sub același acoperiș este 2,8 în Iași, 2,5 în Brașov sau 2,4 în București. În alte capitale din regiune, densitatea este mai scăzută, respectiv 2,3 în Budapesta sau 2,0 în Sofia. La nivel național, deficitul locativ este de câteva sute de mii de locuințe. În perioada 2004-2018, în Varșovia (care are un număr similar de locuitori cu Bucureștiul) s-au construit 230.000 de locuințe, de peste cinci ori mai mult decât în capitala României, unde au fost finalizate doar 43.000 de unități locative. De punctat este, totuși, faptul că Varșovia are o suprafață dublă (517 km pătrați) comparativ cu Bucureștiul (228 km pătrați).
2019 se anunță a fi un an dinamic pe piața proiectelor rezidențiale, un număr de peste 25.000 de unități locative urmând să fie finalizate în cele mai importante regiuni ale țării, anume în București-Ilfov și regiunea Nord-Vest. Remarcăm creșterea ofertei de apartamente premium, sau de apartamente cu o localizare mai favorabilă, aproape de centrele de interes. Proiectele au devenit mai complexe, facilităților dorite de cumpărători le sunt adăugate componente de office, retail sau HoReCa, ce compensează dezvoltarea insuficientă a infrastructurii. Din punctul de vedere al calității unor proiecte noi, ne apropiem de alte capitale europene, dar în România locuințele rămân mai accesibile, având prețuri relativ scăzute.
Toate acestea sunt semne pozitive, de maturizare a pieței.
Dorel Niță, Head of Data&Research Imobiliare.ro
