Anul 2020 a fost, pentru Republica Moldova, unul marcat nu doar de efectele pandemiei de COVID-19, ci și de cursa pentru câștigarea alegerilor prezidențiale, în care au intrat doi principali candidați cu orientări politice și viziuni complet diferite pentru viitorul țării – Igor Dodon și Maia Sandu. Aflăm cum au influențat toate acestea mersul pieței imobiliare și ce ar putea însemna rezultatul alegerilor pentru perspectivele sale, dintr-o discuție cu Alexei Curti, General Managerul RE/MAX Moldova.
Primele cazuri de infectare cu COVID-19 au apărut în țara vecină în martie, la doar câteva zile după identificarea virusului în România, iar până acum au fost înregistrate peste 112.000 de îmbolnăviri și mai bine de 2.300 de decese pe plan local. În ultima perioadă, peste 1.000 de cazuri noi sunt raportate zilnic.
Este drept, pandemia pare să aibă proporții mai scăzute în Republica Moldova decât în România, dacă ne uităm strict la numărul cazurilor, având în vedere că la noi doar în Capitală sunt înregistrate în fiecare zi aproape 1.000 de cazuri sau chiar mai multe. Nu trebuie să pierdem însă din vedere populația mult mai restrânsă de peste Prut, de sub 3 milioane de locuitori față de circa 19 milioane în cazul nostru.
La nivelul pieței imobiliare din Republica Moldova, efectele pandemiei, dar și noile tendințe apărute în comportamentul cumpărătorului, au fost în mare parte similare cu cele identificate în România.
La începutul anului 2020, așa cum se întâmpla și în cazul nostru, perspectivele pieței se arătau a fi unele extrem de bune. Apoi, criza sanitară și restricțiile impuse de autorități în încercarea de a combate răspândirea virusului au început să-și spună cuvântul.
„În primul trimestru al anului în piața imobiliară am putut să vedem o dinamică pozitivă, o continuare a cererii din 2019. Aceasta se vedea și prin creșterea numărului de construcții pentru blocurile locative și prin majorarea numărului de tranzacții în sectorul rezidențial vechi. Piața imobiliară era un instrument sigur al investițiilor, care îți permitea să-ți asiguri investițiile financiare și să capeți venituri suplimentare”, ne-a declarat Alexei Curti, General Managerul RE/MAX Moldova.
A doua jumătate a lunii martie a fost punctul de cotitură. Efectele pandemiei au devenit treptat vizibile nu doar în real estate, ci și în toate domeniile economiei. În acest context, numărul tranzacțiilor cu apartamente a început să scadă.
Tot din martie a fost impusă starea de urgență, cronologia evenimentelor fiind similară cu cea din România, pentru ca abia din mai lucrurile să înceapă să se îndrepte pe făgașul normal. Comportamentul cumpărătorului a urmat linii asemănătoare cu cele apărute în țara noastră, iar interesul său s-a îndreptat în mare parte spre aceleași tipuri de proprietăți.
„În luna mai am putut să vedem o creștere semnificativă a interesului și a numărului de tranzacții cu case cu teren de până la 150 de mp, apartamente cu terase și loturi de teren”, ne-a explicat Curti.
De la apariția pandemiei s-a putut observa și o extindere a perioadei necesare pentru luarea deciziei finale de achiziție în cazul cumpărătorilor. Cei care au încercat să speculeze situația au așteptat, inițial, scăderea prețurilor în contextul crizei sanitare pentru a cumpăra o proprietate, apoi rezultatul alegerilor. Acum, par însă hotărâți să-și securizeze investițiile.
„Faptul că statul a permis pe timp de pandemie companiilor de construcții să-și continue activitatea a constituit un factor pozitiv în credibilitatea stabilității domeniului imobiliar și face acest domeniu o sursă sigură de investiții. Desigur, situația pandemiei la nivel mondial, informațiile din presă referitoare la instituirea carantinei în diferite țări, limitarea deplasărilor peste hotare, campania electorală pentru alegerile prezidențiale, micșorarea veniturilor, fac ca oamenii să-și amâne deciziile de procurare a locuinței, dar nu să le refuze”, spune Curti.
Interesul tot mai mare pentru tipurile de proprietăți menționate mai sus a impulsionat și un avans la nivelul prețurilor cu 5%-10%. În același timp, pe plan local au început să se construiască din ce în ce mai multe case de tip duplex sau townhouse.
„Proprietarii nu au scăzut prețurile. Cei care au case cu mici loturi de teren le-au crescut. Multe case care nu se vindeau de ceva timp, pe timp de pandemie și-au găsit clienții”, ne-a mai spus General Managerul RE/MAX Moldova.
În cazul apartamentelor, revenirea a devenit vizibilă din iulie, printr-o majorare a numărului de tranzacții cu garsoniere și apartamente cu 2 camere. Pe segmentul rezidențial nou, lucrurile nu s-au schimbat semnificativ față de anul trecut.
Apartamentele de pe piața secundară se vând, la ora actuală, în Chișinău cu prețuri medii cuprinse între 570 și 580 de euro/mp. Apartamentele nou construite se mențin în jurul valorii de 630-640 de euro/mp.
Contextul sociocultural este și el extrem de important pentru a înțelege mersul pieței. Așa cum se întâmplă și în România, unde 96% dintre locuitori sunt și proprietari, nevoia de a deține o locuință este bine înrădăcinată și în Republica Moldova.
Urmând zicala – în viață trebuie să plantezi un pom, să faci un copil și să construiești o casă – inclusiv cei care lucrează peste hotare și intenționează să se întoarcă sunt înclinați să-și asigure un cămin în țară, lucru care nu poate fi decât benefic pentru viitorul pieței imobiliare, este de părere Curti.
Extinderea segmentului rezidențial nou
Cea mai mare parte a activității imobiliare rămâne concentrată în Chișinău. Recent, însă autoritățile locale au decis să stopeze procesul de eliberare a autorizațiilor de construire.
Companiile din construcții au ajuns, astfel, să-și îndrepte mai mult atenția și spre alte orașe cu potențial pe piața nouă.
„În momentul de față se dezvoltă Orhei. Din discuțiile avute cu consultanții imobiliari din diferite orașe, cereri sunt în toate localitățile – Bălți, Briceni, Ungheni, Călărași, Comrat, Cahul și altele”, spune Curti.
„Oamenii nu vor să părăsească localitatea pentru că au acolo afacerile, prietenii, familiile și zona de confort. Mulți așteaptă ca firmele de construcții să ajungă și la ei. În prezent, unele examinează această oportunitate ca alternativă la Chișinău”, adaugă el.
Prima Casă moldovenească vs Noua Casă românească
Un alt element important pentru piața rezidențială este programul guvernamental Prima Casă. Asta a fost lansat în 2018, spre sfârșitul lunii martie, iar de atunci și până la începutul lunii noiembrie din 2020 prin intermediul său au fost cumpărate 5.161 de locuințe. Suma totală a creditelor acordate de către bănci este de 2,6 miliarde de lei moldovenești, echivalentul a aproximativ 128 de milioane de euro, iar valoarea totală a garanțiilor active de 1,3 miliarde de lei, deci de circa 64 de milioane de euro.
Atractivitatea sa pare să fie însă mai redusă decât cea a versiunii din România, funcțională la nivelul pieței încă din 2009.
„Pentru că băncile nu au o rentabilitate dorită în raport cu programul Prima Casă, acesta deja își pierde puțin din actualitate. Astfel, băncile au redus de la 20 de ani la 7-10 ani termenul maxim pentru creditare, ceea ce a dus la creșterea plăților lunare și respectiv a exclus o categorie de cumpărători din piața imobiliară”, ne-a explicat General Managerul RE/MAX Moldova.
De programul Prima Casă, respectiv Noua Casă în cea mai recentă versiune a sa, au beneficiat în România circa 300.000 de persoane. Practic, din patru credite ipotecare trei au fost date prin Prima Casă, potrivit datelor Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri. Valoarea garanțiilor a fost de 45 de miliarde de lei, la cursul actual echivalentul a circa 9,2 miliarde de euro.
Un nou președinte, noi perspective de viitor
Cursa pentru alegerile prezidențiale a fost câștigată de Maia Sandu, un om politic cu o viziune pro-europeană pentru Republica Moldova. Tocmai această direcție ar putea să aducă unele beneficii inclusiv pentru sectorul de real estate.
„Consider că orientarea pro-europeană ar putea să influențeze mult viitorul pieței imobiliare, dar la acest capitol avem mult de muncit. Rezultatul nu depinde de o singură persoană, ci de o echipă pe care o va putea crea și care va munci mult să dovedească investitorilor străini că economia din Republica Moldova poate fi interesantă pentru ei, iar investițiilor lor vor fi în siguranță aici”, ne-a declarat Alexei Curti.
„Apariția investitorilor va duce la creșterea veniturilor populației, aspect care va sprijini cu siguranță și creșterea și atingerea unui nivel de stabilitate pe piața imobiliară în Republica Moldova. Dar, în momentul de față, problema de bază rămâne pandemia și nu politica”, a mai menționat el.
Pe plan local situația este, în continuare, una destul de volatilă între fostul președinte prorus care se află încă în exercițiu, Igor Dodon, și președintele ales Maia Sandu. Chiar zilele acestea, a fost votat un proiect de lege menit să treacă Serviciul de Informații și Securitate din subordinea președintelui în cea a Parlamentului, opoziția văzând această mișcare ca fiind o tentativă de limitare a puterilor Maiei Sandu. Ceremonia sa de învestire urmează să aibă loc la sfârșitul lunii decembrie.
