Am dezbătut pe larg în cel mai nou webinar CPI evoluția pieței rezidențiale din România pe parcursul lunilor de pandemie, dar și situația creditării. Iată care sunt principalele puncte atinse alături de invitații noștri – Dorel Niță (Head of Data&Research Imobiliare.ro și coordonatorul Analize Imobiliare) și Anca Bidian (CEO KIWI Finance).
1. A apărut o scădere cu 28% la nivelul vânzărilor de imobile în mai comparativ cu perioada similară a anului trecut. Chiar și așa, o ușoară tendință de revenire a fost vizibilă în mai față de luna anterioară. S-au tranzacționat peste 32.000 de imobile la nivel național, cu 5.000 în plus.
2. În intervalul martie-mai, la nivel național, s-au vândut 100.000 de imobile, fiind închise, astfel, cu 22.000 mai puține vânzări față de anul trecut.
3. Localitățile din județul Ilfov, dar și restul zonelor periurbane aferente marilor orașe, sunt destul de atractive în această perioadă. Aici se caută intens case și terenuri.
4. Cererea de credite este în creștere, chiar și în contextul actual, tranzacții se fac și sunt livrate multe imobile noi în această perioadă.
5. Constanța este un județ cu o evoluție foarte bună ca număr de tranzacții efectuate, dar care nu a fost, conform datelor statistice, în pas și cu evoluția creditelor ipotecare solicitate. Are, însă, o particularitate – litoralul. Există dezvoltări mari în zona de nord a orașului, în Mamaia și nu numai, dar și investitori care cumpără mai multe unități o dată.
6. Începând cu 9 martie, la nivelul pieței imobiliare au existat trei săptămâni de scădere abruptă a cererii, apoi lucrurile au început să se redreseze. Avem deja 10 săptămâni consecutive bune. Cererea a crescut și în ultimele 2-3 săptămâni a început să se mențină la un nivel relativ stabil.
7. Bucureștiul a atins nivelul cererii înregistrat anul trecut. Timișoara, Iași și Cluj-Napoca sunt orașe care mai au încă de recuperat. Este important să nu uităm, însă, că piața imobiliară din România este una fragmentată, cu evoluții diferite pe plan local.
8. În lunile de pandemie, a fost vizibilă o schimbare a intenției de achiziție. Interesul pentru apartamente a scăzut, mai puțin pentru cele noi, mai mult pentru cele de pe piața veche, în timp ce casele au avut evoluții pozitive. În cazul caselor noi, cererea în cele șase județe mari (Constanța, Iași, Timiș, Cluj, Ilfov, Brașov) și în București a înregistrat un avans cu 13% în mai, dacă ne raportăm la situația din februarie, ultima lună înainte de declanșarea pandemiei.
9. Există o discrepanță între așteptările celor care vând și cele ale cumpărătorilor. Proprietarii nu își doresc să scadă prețul sau vor marje de negociere scăzute, în timp ce cumpărătorii, în parte și pe fondul amintirii crizei din 2009, se așteaptă să vadă scăderi spectaculoase.
10. Locuințele de pe piața veche sunt deținute în procent majoritar de proprietari, care nu au grija datoriilor, a ratelor, motiv pentru care preferă, mai degrabă, să le scoată de la vânzare decât să le vândă la prețuri mai mici.
11. O parte din interesul pentru apartamentele vechi a trecut spre cele noi, în condițiile unei oferte reduse. Pe de altă parte, oferta nouă are, la rândul său, două particularități principale – este extrem de mică față de cererea solvabilă și proiectele noi se dezvoltă, de cele mai multe ori, în zone limitrofe, având în vedere faptul că disponibilitatea terenurilor este redusă în zonele centrale.
12. Piața imobilară are două „supape” – numărul de tranzacții și prețul – care pot acționa diferit. În această perioadă, numărul de tranzacții a fost supapa. Prețurile nu scad, ci sunt în marjă.
13. Piața din Cluj a fost destul de afectată de situația generată de pandemie. Pe de altă parte, aici se fac și cele mai multe investiții, fie ele și mici, de exemplu în apartamente operate ulterior în regim hotelier. Segmentul acesta a scăzut însă în ultimele luni, nu doar aici, ci și în Capitală. Vestea bună este că din iunie se pare că acest tip de cumpărător, blocat de diverse restricții până acum, a început să redevină activ.
14. Oferta nouă în piață, reprezentată de apartamentele și casele scoase la vânzare pentru prima dată, este un indicator bun pentru a verifica starea de spirit în rândul proprietarilor. Analizând-o vedem că există un optimism mai ridicat din punctul lor de vedere. Revenirea s-a făcut mai rapid. Au fost scoase la vânzare imediat mai multe proprietăți și în ultimele 2-3 săptămâni ne aflăm la niveluri comparabile cu cele din februarie sau peste nivelul înregistrat anul trecut.
15. În continuare, oferta este undeva la 50% față de numărul de proprietăți care erau scoase la vânzare în urmă cu 4-5 ani, insuficientă pentru a susține cererea existentă în piață.
16. Proprietățile care erau închiriate în regim hotelier, prin platforme de tip Airbnb sau Booking, au fost scoase de pe piață după declanșarea pandemiei pentru că, pe fondul restricțiilor, nu mai exista cerere pentru ele. Unii proprietari au decis să adopte, în schimb, închirierea pe termen lung.
17. Ținând cont de situația cererii și a ofertei, nu vom vedea cel mai probabil în următoarele 2-3 luni evoluții spectaculoase ale prețurilor solicitate pentru apartamente.
18. Spre deosebire de prețurile solicitate la vânzare, care au avut fluctuații ușoare și se situează peste nivelul înregistrat în 2019, în cazul chiriilor scăderile au fost mai mari. Pe de altă parte și oferta de locuințe disponibile la închiriere este acum mai mare. Excepție face doar Constanța, dar aici există un efect sezonier.
19. Creditarea este extrem de importantă și reglează, deja, piața imobiliară. În intervalul ianuarie-mai 2020 s-a înregistrat o creștere cu 22% în cererea de credite ipotecare față de perioada similară a anului trecut.
20. Au existat bănci care, pe fondul incertitudinii generate de criza sanitară, au luat decizii de risc mai agresive. Pe de altă parte, în ultima perioadă unele dintre ele au revenit asupra deciziilor luate inițial, în timp ce altele au venit în întâmpinarea clienților cu oferte chiar mai atractive decât cele disponibile înainte de începerea pandemiei.
Citește și: Cum își aleg bucureștenii casa? Bugetul rămâne principala constrângere
