Segmentul imobiliar traversează în prezent o perioadă cu multiple provocări, care afectează toți jucătorii angrenați, de la dezvoltatori imobiliari, la agențiile de intermediere și cumpărătorii finali.
Consecințele pandemiei, contextul politic global pe care se grefează și o legislație de multe ori lacunară, pun piața imobiliară în fața unor dificultăți reale astfel încât avocații se confruntă cu spețe inedite și tot mai complexe. Ne propunem o analiză a celor mai întâlnite provocări juridice cu care ne-am confruntat în contextul imobiliar tensionat al anului trecut.
Din perspectiva dezvoltatorului, dificultățile au atins trei mari piloni: provocarea obținerii unei finanțări sustenabile, incertitudinea dată de suspendarea PUZ-urilor în multe localități și dezvoltarea de noi PUG-uri și nu în ultimul rând, insolvabilitatea cumpărătorilor/chiriașilor.
Majoritatea proiectelor imobiliare se bazează pe finanțări private/bancare, așa încât succesul unui asemenea proiect depinde de multe ori de negocierea și obținerea unor condiții sustenabile de creditare. Însă presiunea de pe sistemul bancar a avut repercusiuni majore asupra finanțărilor din domeniu, dezvoltatorii având de înfruntat dobânzi majorate și mai ales garanții suplimentare și oneroase – pe care, nu de puține ori, nu le pot susține. Am avut de analizat și negociat contracte de finanțare mai oneroase decât în anii care au precedat pandemia și ne-am confruntat cu dificultăți în a jongla între garanțiile solicitate de instituțiile bancare, garanții care, din ce în ce mai des, poartă asupra persoanelor fizice asociați ai firmelor dezvoltatoare.
O altă provocare recentă ține de instabilitatea și lipsa de previzibilitate în ceea ce privește reglementările urbanistice locale. Ne confruntăm cu proiecte de PUZ respinse, motivate de decizii ale administrației de suspendare a planurilor zonale până la adoptarea unor noi reglementări care se lasă așteptate. În aceste situații, dezvoltatorii sunt nevoiți să suspende proiectele până la finalizarea situațiilor litigioase determinate de lacune legislative sau în unele cazuri, chiar de abuzuri ale administrațiilor.
Nu în ultimul rând, o reacție în lanț este și insolvabilitatea cumpărătorului final sau reducerea semnificativă a puterii de cumpărare în contextul economic instabil. Așadar, am fost nevoiți să renegociem termene și contracte, să gestionăm cesiuni de contracte către terți, urmare a respingerii dosarelor de creditare ale cumpărătorilor sau a pierderii locurilor de muncă de către aceștia.
Efectele de domino ale contextului național și global s-au simțit și pentru agențiile imobiliare care intermediază tranzacțiile. Anul 2022 a fost un an cu recorduri de comisioane neplătite acestor agenții, de către cumpărători care încearcă subterfugii pentru a nu își achita obligațiile contractate. Motivația din spatele acestor încercări este, desigur, tot una economică, dar care nu face altceva decât să genereze cheltuieli suplimentare cu litigii și executări silite. Situațiile litigioase sunt determinate și de contracte de intermediere precar redactate și de lipsa de consultanță juridică la semnarea unor astfel de contracte.
De cealaltă parte contractuală, pentru cumpărătorul final, ne-am confruntat cu probleme pe mai multe paliere. Pe de-o parte, prețul crescut al materialelor și cascadarea efectelor economice au determinat în unele cazuri scăderea calității construcției și nerespectarea termenelor de execuție – urmate de renegocieri contractuale, somații și litigii pentru ieșirea din contract sau despăgubiri. Pe de altă parte, o chestiune adusă tot mai mult în atenția juriștilor este neconformitatea legală a contractelor de vânzare – cumpărare, în sensul că am întâlnit spețe record în care contractele nu conțineau clauze obligatorii prevăzute de lege sau conțineau clauze abuzive. Consecințele unor astfel de practici se răsfrâng asupra ambelor părți contractante, pentru dezvoltator în generarea unor cheltuieli semnificative de judecată și despăgubiri, iar pentru cumpărător prin prejudiciul determinat de privarea unor drepturi legale. Peste toate acestea, se adaugă riscul propriei solvabilități și negocierile privind plățile în rate, ieșirea din contractele pe care cumpărătorii nu le mai pot susține financiar ș.a.
În concluzie, în ultimii ani provocările juridice aferente sectorului imobiliar urmează trendul economic, obligându-ne să identificăm soluții tot mai creative și centrate pe nevoile actuale, reale ale pieței, astfel încât circuitul economic să nu sufere blocaje majore.
Alexandra Hila, avocat
Hila Legal Hila Legal este unul dintre cele mai dinamice birouri de avocatură din zona de vest a țării. Cu expertiză de peste 10 ani, Hila Legal acordă consultanță juridică clienților în domenii precum drept societar, dreptul muncii, proprietate intelectuală, drept imobiliar etc.
Citește și: Prețul locuințelor în T4: corecție de 1,4% față de T3, avans anual de 4,1%
