Autor: Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro. Opinie publicată în cel mai nou raport Imobiliare.ro Market 360 „Piața imobiliară rezidențială, T3 2025”. Pentru mai multe detalii despre mersul pieței de creditare și despre evoluția pieței rezidențiale DESCARCĂ AICI GRATUIT raportul integral.
Trimestrul al treilea al anului a fost marcat de pachetul de măsuri fiscale, ceea ce a condus la performanțe diametral opuse, deși anticipate, de la o lună la alta: record de vânzări în iulie, încetiniri în august și septembrie. Piața, per ansamblu continuă să evolueze într-un context dezechilibrat: oferta de locuințe a scăzut cu 18% față de anul trecut, în timp ce prețurile au crescut cu peste 15%.
În același timp, pe segmentul chiriilor, scăderea ofertei este dublată de o creștere mai temperată a prețurilor, semn că piața rămâne tensionată, dar funcțională. În acest context, noile măsuri fiscale (creșterea cotei standard de TVA la 21%, o posibilă creștere agresivă a impozitelor pe proprietate și, de ce nu, o eventuală revizuire a taxelor pentru veniturile generate din chirii) redesenează raportul de forțe din piață.
Dacă în ultimii ani dezvoltatorii au avut rolul de dirijor al orchestrei, acum puterea se mută la cumpărător. Riscul vine din zona agitatorilor pieței care beneficiază de combustibil proaspăt.
Un context financiar care amplifică presiunea
Sunt doi ani de când așteptarea cvasi unanimă este în favoarea relaxării politicilor monetare, încetinirii inflației și implicit a reducerii dobânzilor. Totuși, situația financiară complicată și povara fiscală care a alarmat spiritele doar după alegeri întârzie adoptarea unei relaxări a dobânzii de referință, scumpește finanțarea și elimină implicit efectele pozitive asupra pieței imobiliară. Adăugăm acestui context lipsa predictibilității legislative.
Avem așadar un nou context care pune presiune direct pe dezvoltatori, cu efect asupra marjelor. Mai mult, dacă dezvoltatorii bine finanțați pot sta liniștiți, apar și proiecte vulnerabile, acolo unde dependența de ritmul de tranzacționare e mai ridicată, ceea ce ar putea întârzia livrările sau ar necesita chiar ajustarea prețurile, paradoxal, în sus.
Atenție sporită din partea dezvoltatorilor
Pentru dezvoltatori, perioada care urmează ar putea fi una de optimizare și protejare a cash-flow-ului și marjelor. Ne putem aștepta la o instabilitate relativă a prețurilor cauzată de indexarea acestora coroborată cu perioade de incentivare prin aplicarea unor discounturi, în funcție de evoluția vânzărilor. Planificarea în funcție de 2 sau 3 scenarii devine obligatorie, iar capacitatea de adaptare va fi cheia pentru a traversa cu succes perioada care urmează.
Cumpărătorul deține puterea
Pentru cumpărător, impactul TVA și al inflației nu trebuie tradus prin panică, ci prin atenție la detalii pentru că perioada care urmează poate fi una excelentă pentru achiziții, cu condiția să aibă asigurat accesul la finanțare.
Nicio decizie de achiziție imobiliară nu trebuie luată sub presiune: nici social, nici financiară. Contează mai mult siguranța proprie decât orice statut de proprietar.
Piața va traversa o perioadă de minimum două trimestre (Q4 2025 – Q1 2026) în care vom vedea o tendință de compactare (diminuare temporară a tranzacțiilor). Acest lucru înseamnă mai mult timp pentru cumpărător. Vor fi într-o poziție favorabilă acei dezvoltatori cu reputație (istoric de livrări, portofoliu de calitate, finanțare solidă), transparență și curajul de a ieși în piață cu proiecte noi, croite pe nevoia reală a cumpărătorului. Paradoxal, ne pregătim astfel pentru o piață cu oferte mai puține, dar nu neapărat mai ieftine.
Așadar, acei cumpărători care identifică locuința care îndeplinește criteriile esențiale (localizare, spații verzi, calitate a locuirii) și la un preț pe care și-l permit, nu trebuie să aștepte o scădere spectaculoasă de preț, pentru că este puțin probabil ca aceasta să se întâmple. Însă pot fi negociate termenele de plată, beneficii suplimentare precum (spațiu de depozitare, loc de parcare mai bun) și chiar un discount în funcție de modalitatea și termenele de plată.
Pe piața veche, în schimb, abilitatea de ofertare poate asigura o tranzacție de succes în această perioadă, deoarece mereu vor fi proprietari presați de anumite împrejurări să vândă. Să fii prezent, activ, în piață poate face diferența.
Brokerul imobiliar, partenerul cumpărătorului
Într-un context de piață dificil, rolul agentul imobiliar devine mai important ca niciodată. El este acel profesionist care are șansa de a deveni reperul de încredere. Agentul imobiliar identifică oportunități reale și asigură buna înțelegere a contextului, găsește punctul de echilibru și educă. Este momentul în care agentul este cu adevărat consultant și nu doar intermediar. Într-o piață incertă, rolul său e să filtreze, să aducă claritate și să faciliteze.
