Autor: Laurențiu Afrasine, CEO Akcent Development. Opinie publicată în cel mai nou raport Imobiliare.ro Market 360. Descărca raportul aici.
Modificările fiscale anunțate în ultima perioadă, dificultățile întâlnite în obținerea actelor necesare pentru demararea proiectelor imobiliare și lipsa predictibilității sunt doar câteva dintre principalele provocări cu care se confruntă, la ora actuală, dezvoltatorii.
Majorarea TVA de la 5% la 9% pentru apartamentele sub 120.000 de euro va conduce la apariția unui val de scumpiri în piața imobiliară. De asemenea, introducerea unor noi impozite şi desfiinţarea facilităţilor existente din breasla construcţiilor vor pune o presiune suplimentară atât pe umerii dezvoltatorilor, cât și pe cei ai posibililor cumpărători, care vor ezita o dată în plus în a se hotărî să achiziționeze o locuință nouă. Noi, dezvoltatorii, am fi foarte fericiți dacă această diferență de 4%, între noua și vechea cotă a TVA, ar ajunge cu adevărat în visteria statului și ar ajuta bugetul general consolidat.
Dincolo de aspectele de ordin fiscal, este foarte bulversant pentru toate părțile implicate în piața imobiliară ca statul, pe parcursul a 2-3 ani calendaristici, să modifice regulile în privința cotei de TVA de atât de multe ori. În cazul ultimului nostru proiect, de la achiziția terenului și până la lansarea acestuia, normele fiscale ce guvernează aria TVA s-au schimbat de patru ori. Aș putea să menționez că și proiectarea ansamblului rezidențial a fost făcută în corelare cu aceste norme, care, ulterior s-au mai schimbat de două ori. Putem spune fără să greșim că această instabilitate nu aduce nimic bun.
Este adevărat că impactul asupra consumatorului final nu este așa mare și este posibil ca diferența de 4% să fie absorbită de clientul final sau să fie susținută de către dezvoltatori. Dar, având în vedere că aceștia din urmă au suferit mai multe șocuri, cel mai probabil vom
asista la o mărire a prețurilor cu cel puțin 4%. În opinia mea, în perioadă următoare, această decizie nu va conduce la rezultatele scontate. Vom asista, mai degrabă, la o contracție a încasărilor la bugetul de stat. Efectul psihologic inițial va duce la amânarea tranzacțiilor, iar vânzarea unui număr mai mic de apartamente va afecta negativ încasările de TVA. Poate vor exista și dezvoltatori care vor lua decizia de a amâna începerea noilor proiecte, iar încetinirea ritmului de construcţie va avea un impact negativ asupra pieţei forţei de muncă din construcţii, şi, implicit, asupra încasărilor la bugetul de stat din perspectiva contribuţiilor.
Orice dezvoltator serios trebuie să susțină eforturile Guvernului de creştere a încasărilor la bugetul de stat, însă consider că orice decizie de majorare/schimbare a taxelor necesită o analiză amplă, un dialog social cu toți factorii implicați și trebuie să ia în calcul nu doar
promisiunile de încasare, ci şi riscurile pe care le comportă creşterea acelor taxe.
Impactul eliminării facilităților pentru angajații din construcții
Măsura eliminării facilităților din construcții va avea un impact imediat, ce va duce la majorarea prețului pe metrul pătrat construit. Cred că Guvernul s-a grăbit și în acest domeniu prin adoptarea unei astfel de măsuri pentru că nu s-a ținut seama de o politică industrială adecvată prin care să se continue accelerarea acestui sector strategic. Faptul că a fost o măsură bună în trecut o demonstrează și ponderea pe care a avut-o sectorul de construcții în formarea PIB-ului anilor anteriori.
Știu că au fost categorii profesionale care s-au simțit defavorizate în momentul în care statul a ales să acorde facilități fiscale doar celor din construcții, agricultură și IT. Guvernul a considerat că aceste domenii aduc un plus de valoare și a mizat pe contribuțiile lor la buget. Cred că a fost un pariu câștigător, iar întoarcerea în trecut, prin eliminarea facilităților, va echivala cu o dispariție a forței calificate de muncă din aceste domenii.
Evident că la români există și tabăra celor care susțin că regulile trebuie să fie identice pentru toți jucătorii, iar acordarea de facilități doar anumitor categorii ar duce la inechități guvernamentale și la discriminări. Oare, mă întreb eu, există doar aceste categorii profesionale care au fost avantajate? Facilitățile au condus la creștere economică. Din 2018 și până anul trecut numărul angajaților din construcții a crescut cu 32%, un avans atât de mare nu doar că a adus venituri mai mari la stat, dar a și ajutat la dezvoltarea infrastructurii și a pieței imobiliare din România. Măsura aceasta a avut și un alt efect major – a redus drastic numărul angajaților care munceau la negru pe șantierele din țară.
Este evident că piața imobiliară va fi afectată și că fiecare dezvoltator în parte va trebui să găsească soluții ca să nu asistăm la creșteri dramatice ale prețurilor pe metrul pătrat construit.
Dacă ne raportăm la un salariu mediu din zona construcțiilor de 5.000 lei, angajatorul plătea un brut de aproximativ 6.400 lei, iar acum, pentru același salariu, va achita o sumă totală de circa 7.800 lei. Practic, prin eliminarea acestei facilități, dezvoltările
imobiliare vor avea de suferit și dezvoltatorii vor avea de negociat dur cu firmele de construcții. Acestea, la rândul lor, vor avea doar două variante: să păstreze salariile nete ale oamenilor și să concedieze o parte din ei (ceea ce va duce la o încetinire majoră a
proiectelor în derulare) sau să păstreze salariile brute ale oamenilor și aceștia să câștige mai puțin. Această variantă este puțin nerealistă știind că orice diminuare de salariu conduce la nemulțumiri majore și că oamenii aleg alte variante. Din păcate pentru România, specialiștii din construcții aleg să plece în alte țări, iar forța de muncă necalificată ajunge să lucreze la gri sau negru – deci din nou o încetinire majoră a proiectelor în derulare. Ambele soluții sunt dăunătoare atât pieței imobiliare, cât și statului.
Lansez un singur exercițiu de imaginație. Ce se va întâmpla când se va da drumul la reconstrucția Ucrainei, după finalizarea războiului? Oare o să mai găsim forță de muncă disponibilă în România?
Dificultăți pentru dezvoltatorii cu proiecte în Capitală
Piața imobiliară din România se confruntă cu numeroase provocări în anul 2023, dar dacă stau să dau timpul înapoi, așa a fost și 2022, iar despre anul 2020 și despre criza Covid19 ce pot să mai spun? Cred că aceasta a trecut prin mai multe situații delicate în ultimii 2-3 ani decât în ultimii 10-15 ani .
Sectorul de real estate și-a dovedit maturitatea prin faptul că a preluat acum mult mai ușor toate aceste șocuri decât ar fi făcut-o în perioada 2008-2010. Când spun șocuri mă refer la creșterea prețurilor la materialele de construcții și utilități, inflație, războiul din Ucraina și la evenimentele recente din Israel, dar mai ales la blocajul imobiliar impus de către Primarul
General prin anularea PUZ-urilor de sector. În opinia mea, această măsură a fost și este cea mai mare provocare pentru un dezvoltator din București. Perioada de timp care trece din momentul în care un dezvoltator decide să cumpere un teren și până în momentul în care finalizează și vinde apartamentele cred că nu mai poate fi determinată ușor. Acest lucru
este, practic, esența unei afaceri de acest gen.
În lipsa unei predictibilități, dezvoltatorii nu pot rula niciun scenariu de lucru din moment ce obținerea unui PUZ, a unui certificat de urbanism și a autorizației de construire devine aproape imposibilă. Cred că această problemă este chiar mai gravă decât inflația, chiar
dacă cea din urmă afectează puterea de cumpărare a cetățenilor și, implicit, piața imobiliară.
O altă problemă cu care se confruntă piața din București este cea venită din partea anumitor “experți” sau publicații care, din dorința de senzațional, anunță apocalipsa în acest sector și prăbușirea pieței. Am spus-o în toate aparițiile mele publice și prin toate mijloacele posibile – piaţa imobiliară NU se confruntă cu un blocaj ca cel din 2008, iar oamenii NU trebuie să se aștepte la o scădere a prețurilor similară cu cea înregistrată atunci.
Perioada aceasta, caracterizată ca fiind una de stagnare, poate fi privită ca o oportunitate pentru investitorii ce doresc să evite păstrarea economiilor în numerar. Cred cu tărie că achiziția de case noi, de la dezvoltatori serioşi, reprezintă cea mai bună opțiune pentru investitorii în imobiliare.
