Capitala Transilvaniei este, fără îndoială, cea mai „fierbinte” piață rezidențială locală în momentul de față.
Un nou an se apropie de sfârșit, un nou an de creștere pentru piața imobiliară în general și pentru cea rezidențială în particular. Prețurile locuințelor din România și-au continuat, per ansamblu, trendul ascendent pe care se înscriu din 2014 încoace. Deși actorii din piața imobiliară sunt, în general, de acord cu faptul că ritmul actual al scumpirilor este unul ce poate fi suportat (cel puțin deocamdată) de către piață, există totuși o situație ce ridică mai multe semne de întrebare decât altele.
Plus de 16% în 2017
Este vorba despre piața imobiliară din Cluj-Napoca, unde apartamentele disponibile spre vânzare s-au apreciat, în decursul ultimilor patru ani, cu aproape 77% (pornind de la valoarea minimă a pieței, respectiv 818 euro pe metru pătrat util, atinsă în luna ianuarie a anului 2014). Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, 2017 a adus un nou val de scumpiri, pretențiile vânzătorilor apropiindu-se foarte mult de nivelul înregistrat înainte de criza economică. Astfel, suma medie solicitată de către proprietari s-a majorat cu circa 16% în primele 11 luni ale anului în curs, de la 1.247 de euro pe metru pătrat util (în decembrie 2016), până la 1.447 de euro pe metru pătrat util (în noiembrie 2017). De menționat este că acesta ar fi al treilea an în care locuințele clujene vor fi consemnat o marjă anuală de creștere de peste 10%: acestea s-au apreciat cu 11,6% în 2016 (de la 1.117 la 1.247 euro pe metru pătrat util) și, respectiv, cu 17,8% în 2015 (de la 948 la 1.117 euro pe metru pătrat). (Și în 2014 a avut loc un avans important, de 8,8% mai exact, de la 871 la 948 de euro pe metru pătrat util.)
Pondere ridicată a investitorilor
În fața unor asemenea statistici, nu putem să nu ne întrebăm: ce se ascunde în spatele acestor scumpiri galopante? Potrivit directoarei de vânzări a agenției locale Edil Imobiliare, Carmen Miron, scumpirile din ultimii ani au fost generate – și, totodată, susținute (cel puțin până acum) – de cererea mare pentru locuințe. „Și la momentul acesta, cererea e mai mare decât oferta pe anumite zone”, punctează ea.
De unde vine însă această cerere? Deși poate fi pusă, parțial, pe seama creșterii demografice a capitalei Transilvaniei (pe fondul dezvoltării economice a orașului și necesarului de forță de muncă calificată), „secretul” pare să se ascundă în altă parte. Astfel, un fapt extrem de interesant este că o bună parte dintre cumpărătorii de locuințe din oraș nu sunt utilizatori finali, ci mici investitori, care achiziționează în scopul închirierii – o astfel de investiție poate fi recuperată, în unele cazuri, și în 7-8 ani (ceea ce reprezintă o perioadă de amortizare foarte atractivă). Carmen Miron apreciază că, din totalul tranzacțiilor facilitate de compania pe care o reprezintă, aproximativ 60% sunt încheiate de investitori (care dispun, în general, de cash) și doar 40% de către end-useri. În mod firesc, având o putere financiară mai mare, investitorii sunt cei care au susținut până acum creșterile de preț pe piața locuințelor, în vreme ce utilizatorii finali, dependenți în proporție majoritară de finanțarea bancară, caută soluții de locuire mai accesibile.
În ce condiții putem aștepta o stagnare
Reprezentanta Edil este de părere că, atâta vreme cât cererea continuă să se mențină la un nivel ridicat în condițiile actuale de preț, apartamentele nu au de ce să se ieftinească. Totuși, precizează aceasta, spre finalul lui 2017 s-a simțit o oarecare tendință de temperare a acestui indicator, ceea ce a dus și la o stagnare a prețurilor. Există deja investitori care dau semne că nu sunt dispuși să „pluseze” la nesfârșit, cumpărători cu cash dornici să cumpere, dar care așteaptă să vadă ce se mai întâmplă în piață, așteaptă o stabilizare a prețurilor – și, de ce nu, poate chiar o scădere. Dacă această atitudine din partea investitorilor se va perpetua, ne putem aștepta la o stagnare a prețurilor pe piața clujeană în anul ce urmează.
