Piața rezidențială a demonstrat, în 2019, că are fundamente bune și că este o piață matură. Principalele tendințe ale anului trecut se vor perpetua și în 2020, în ansamblu acesta având toate premisele pentru a fi un an bun. Este posibil să vedem unele majorări ușoare ale prețurilor în anumite cazuri, dar și să asistăm la apariția unor noi poli de dezvoltare. Numărul de proiecte mixte lansate va crește, iar competiția rămâne acerbă între dezvoltatori care trebuie să acorde tot mai multă atenție proiectelor și planurilor lor de business pentru a-și asigura succesul. Vor exista și potențiale riscuri în 2020, dar aspectele care anticipează o supraîncălzire a pieței nu sunt vizibile la ora actuală, este de părere Andrei Sârbu, CEO-ul companiei de consultanță imobiliară SVN România.
„Având în vedere datele din acest moment, considerăm că în 2020 vom asista la o continuare a tendințelor înregistrate în 2019. Oferta pentru segmentul middle market va continua să fie variată și să domine cel mai probabil piața, vom asista la noi lansări de proiecte, vom vedea creionându-se noi poli de dezvoltare și apariția a tot mai multor proiecte mixte. Există premisele pentru ușoare majorări de prețuri, pe anumite segmente și pentru anumite proiecte, la fel cum vor fi și dezvoltatori care nu vor înregistra rezultatele scontate și care mai devreme sau mai târziu vor trebui să își regândească planurile de business”, ne-a declarat Andrei Sârbu.
„În ansamblu, 2020 are premisele pentru a fi un an bun, existând însă și potențiale riscuri. Fundamentele sunt însă mult mai solide comparativ cu 2008”, a adăugat el, menționând totodată că nu sunt prezente la nivel de piață elemente ce sunt specifice unei supraîncălziri. Procentul de investitori este redus, creșterea de prețuri este mică raportată la 12 luni, fără fluctuații semnificative, raport salariu-rată este unul bun comparativ cu alte perioade din trecut, iar procentul de absorbție în cazul locuințelor finalizate este unul bun.
Pe parcursul anului trecut, piața rezidențială a înregistrat o evoluție specifică unei piețe mature, în opinia sa, sfidând astfel predicțiile de criză care au marcat 2019 încă din primele luni. Prețurile au înregistrat, cel puțin în Capitală și în împrejurimile acesteia, o majorare cu circa 5%, într-un context în care costurile, în special cele de construcție, au crescut, dar și pe fondul unei inflații de aproximativ 4%.
„Consider că în 2019 s-a înregistrat o evoluție specifică unei piețe mature. Dacă nu înregistrăm creșteri de 25%, nu ne aflăm într-o cădere, la fel cum dacă avem și involuții de câteva procente pe unele segmente, nu putem considera că trecem printr-o criză”, ne-a spus CEO-ul SVN România.
Un alt aspect care ne arată că piața rezidențială dă dovadă de fundamente solide este și acela că, în acest moment, cele mai multe tranzacții sunt încheiate în scop locativ față de perioada 2006-2008. „Datele SVN arată că aproximativ 10% din numărul de tranzacții cu apartamente noi din București sunt realizate în scop investițional, aproape în totalitate în vederea unui randament de închiriere de maximum 7% anual în euro. Astfel, sunt căutate proprietăți care ar putea aduce un randament bun la închiriere, în zone centrale și semicentrale, în zone de nord sau în apropiera campusurilor universitare și a unor noi mari noduri rutiere din interiorul orașului”, a detaliat Sârbu.
Acesta a adus în discuție și îmbunătățirea accesibilității achiziționării unei locuințe în 2019, fiind necesare sub 104 salarii medii pe economie pentru a cumpăra un apartament nou cu 2 camere în București, deci cu o suprafață de circa 50 de mp utili. Spre comparație, la începutul lui 2018 erau necesare 117 salarii pentru a face o astfel de achiziție, iar în 2008 un cumpărător avea nevoie de 395 de salarii.
Anul trecut a adus un nivel record de livrări în București și în județul Ilfov și o ușoară majorare a tranzacțiilor față de 2018. „Ritmul de creștere a revenit începând cu luna iulie, după o primăvară extrem de tensionată și cu numeroase informații contradictorii”, a punctat Sârbu. Competiția este mult mai acerbă, iar dezvoltatorii trebuie să-și pună la punct temeinic proiectele, de la caracteristici specifice acestora la planurile lor de business, care se întind întotdeauna pe o perioadă de 24-36 de luni, pentru că „era <construiește și vei vinde> s-a încheiat”, a mai adăugat el.
Piețele regionale și comportamentul cumpărătorilor în 2019
O evoluție bună a putut fi observată în 2019 și la nivelul principalelor piețe regionale din țară. În ultima parte a anului s-a înregistrat o majorare a numărului de tranzacții comparativ cu perioadele similare din 2018 în Brașov, Timișoara, Cluj-Napoca și, mai recent, în Iași.
Cât despre cumpărători, aceștia cântăresc acum foarte bine orice decizie, spune CEO-ul companiei de consultanță, oferindu-ne câteva detalii și făcând o comparație între cei care fac o achiziție imobiliară pe cele mai puternice două piețe la nivel național – Cluj-Napoca și București.
„Piața rezidențială clujeană este una atipică raportat la nivel oficial. Datele arată că aproximativ 80% din tranzacțiile realizate de persoane fizice sunt realizate din resurse proprii, comparativ cu București unde estimăm că acest procent se ridică la aproximativ 30%. În plus, prețurile de tranzacționare din Cluj-Napca sunt mai ridicate, locuințele livrându-se în principal semi-finisate, ceea ce presupune un cost adițional. Chiar și așa, gradul de absorbție este foarte ridicat, de peste 90%, fiind relativ dificil să achiziționezi o locuință finalizată într-un proiect bun”, ne-a explicat el.
„Ca și în București, segmentul middle market din Cluj-Napoca cunoaște o dezvoltare vertiginoasă, fiind în construcție tot mai multe proiecte – și mai ample – în zone bune din interiorul orașului”, a detaliat Andrei Sârbu.
Majorarea cifrei de afaceri cu 20%, printre obiectivele SVN România pentru 2020
SVN România, subsidiara brandului american SVN International Corp, s-a lansat pe plan local în luna aprilie a anului trecut, cu un birou în Capitală, și s-a extins ulterior rapid, reprezentanții companiei de consultanță imobiliară țintind ca în primul an de activitate să se claseze în rândul celor mai mari jucători din domeniu, în top 5 sau top 6. La ora actuală, CEO-ul spune că SVN România este deja lider detașat pe segmentul rezidențial, compania deschizând un birou și în Cluj-Napoca „care are rezultate foarte bune, inclusiv pe segmentul spațiilor de birouri și comerciale”.
Acesta a oferit și câteva detalii despre planurile de viitor ale companiei pe care o conduce. „Pentru 2020, ne-am propus o majorare a cifrei afaceri de aproximativ 20%, extinderea pe segmentul logistic/industrial și deschiderea unui nou birou în Brașov”, ne-a declarat Andrei Sârbu.
Acest articol face parte din proiectul editorial Imobiliare.ro „2019 vs 2020| Evoluție, trenduri, provocări” prin care ne dorim să arătăm adevărata situație a pieței imobiliare din România, să oferim o retrospectivă a anului 2019, dar și perspectivele pentru 2020 în domeniu, așa cum sunt văzute ele prin prisma unora dintre cei mai mari jucători care activează în țara noastră.
