Piața rezidențială din România este una din cele mai accesibile din Uniunea Europeană, când vine vorba despre raportul dintre venit și prețul proprietății. Conform Deloitte Property Index 2023 ai nevoie de 6,3 salarii anuale brute pentru achiziția unui apartament cu o suprafață de 70 mp. Din păcate, însă, în 2023 trecem prin cea mai complicată perioadă de după 2014.
De la inflație și de la dobânzile aflate la maximul ultimilor 10 ani, așa cum am văzut la începutul lui 2023, și până la modificările de taxe și impozite care au fost anunțate în a doua parte a anului, toate aceste aspecte influențează în mod fundamental atât cererea, cât și oferta de proprietăți imobiliare.
Efectele inflației care mănâncă din venitul disponibil al potențialului cumpărător, precum și efectele dobânzilor ridicate s-au văzut deja în numărul tranzacțiilor imobiliare efectuate în prima jumătate a anului, unde am avut scăderi de până la 30% comparativ cu aceeași perioadă din 2022. Să nu uităm că o bună parte din tranzacțiile efectuate, aș estima un 30%-40% la nivel național, au în spate un antecontract semnat în anii precedenți. Evident că între a pierde avansul plătit și a închide tranzacția când proiectul a fost finalizat, potențialii cumpărători s-au dat peste cap pentru a închide tranzacția de vânzare.
Probabil, pe termen scurt, vom observa o creștere a numărului de antecontracte semnate în proiectele noi care au apartamente ce se încadreze în cota redusă de TVA de 5%, fapt ce se va reflecta și în numărul de vânzări finale raportate în 2024.Modificările Codului Fiscal o sa le vedem în cifrele din 2025, când o să observăm o scădere a numărului de tranzacții raportate.
Pentru cumpărător avem deja un impact direct, prin modificarea TVA-ului de la 5% la 9%, pentru proprietățile mai ieftine de 600.000 de lei și mai mici de 120 mp utili. De asemenea, o potențială creștere de preț va veni și din creșterea salariului minim pe economie, dar și din eliminarea scutirii de la plata CASS pentru muncitorii din construcții care au salariu brut mai mare de 10.000 de lei. Singura variantă a dezvoltatorilor de a menține prețurile actuale este scăderea calității materialelor folosite sau mutarea dezvoltării rezidențiale în periferie, pe terenuri mai ieftine și mai ușor de autorizat, lipsite de infrastructură. Ambele sunt foarte toxice pentru dezvoltarea orașelor pe termen lung, lucru pe care îl vom resimți cu toții foarte puternic în viitor.
Dacă ne uităm strict la Capitală, blocajul instituit de Primăria Municipiului București, suspendarea PUZ-urilor de sector și imposibilitatea de a realiza PUZ-uri noi afectează în mod fundamental oferta prezentă și viitoare. Deja, conform Institutului Național de Statistică, în semestrul I al anului 2023 avem cu 1.259 mai puține autorizații de construire emise comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. Efectul acestor măsuri este văzut mai puțin astăzi, când încă avem noi faze ale proiectelor care se livrează, dar se va simți în mod semnificativ în preț, în următorii 3-5 ani de către potențialii cumpărători.
Nici chiriile nu au scăpat de scumpiri anul acesta. Accesibilitatea mult mai redusă la achiziție a dus către o creștere a cererii pe partea de închiriere – nevoia de a locui nu dispare. Creșterea cererii și oferta redusă au dus la majorări ale prețurilor cuprinse între 5% și 20%, de la an la an, în funcție de segmentul de piață sau de orașul în care se află proprietatea. Începând din 2023 avem parte și de o creștere a impozitului prin eliminarea cotei deductibile de 40% din impozitul de 10% pe veniturile obținute din chirii, fapt care s-a reflectat și în prețurile solicitate de către proprietari.
În concluzie, viitorul nu mai sună atât de bine pentru cumpărători. Chiar și atunci când dobânzile vor începe să scadă sau inflația se va mai tempera s-ar putea ca presiunea pe preț să fie mai mare. În cele din urmă, prețurile se formează acolo unde cererea se întâlnește cu oferta și, dacă cererea va fi mare, iar oferta va fi mică, ei bine, nu îți trebuie un doctorat în economie pentru a înțelege ce se va întampla cu acestea.
