Autor: Didier Balcaen, CEO și Cofondator Speedwell. Opinie publicată în cel mai nou raport Imobiliare.ro Market 360. Descarcă raportul aici.
După un an aproape lipsit de predictibilitate economică, în care situația geopolitică a fost una mai mult decât instabilă, volatilitatea economică și fluctuațiile prețurilor la materialele de construcții și-au pus puternic amprenta asupra business-urilor. Acum, apare întrebarea firească: Cum ne adaptăm în 2024 schimbărilor din 2023?
În contextul dinamic al pieței imobiliare, am remarcat anul trecut o serie de factori care au afectat în mod semnificativ atât comportamentul consumatorilor din domeniul imobiliar, cât și activitatea dezvoltatorilor.
Fluctuațiile în economie și incertitudinea la nivelul pieței, împreună cu evenimentele globale au influențat deciziile de achiziție, oamenii mizând mai mult în favoarea stabilității financiare. În acest peisaj, cei mai mulți dezvoltatori imobiliari și-au ajustat strategia pentru a răspunde acestei necesități de siguranță. Astfel, am văzut mai multe proiecte imobiliare axate pe calitate și sustenabilitate care asigură stabilitate economică în viitor. De asemenea, aduc în discuție și noul context legislativ, care a modificat condițiile de creditare și, implicit, a mărit durata medie de livrare a unităților rezidențiale. Astfel, segmentul inferior al pieței a resimțit deja impactul puternic al creșterii ratelor dobânzilor și al inflației, iar creșterea cotei de TVA la 9% va genera, cu siguranță, o stagnare pe termen scurt pentru acest segment.
Un alt factor major care a influențat anul trecut comportamentul consumatorilor este schimbarea modului de lucru, determinat de adoptarea masivă a conceptului ”work from anywhere”. Astfel, raportat la piața spațiilor de birouri, am observat o tendință de diminuare a noilor livrări, o evoluție evidentă, având în vedere rezultatul unor provocări semnificative, precum inflația, dificultățile în obținerea autorizațiilor de construire și adoptarea extinsă a muncii în regim hibrid, toate acestea având un impact direct asupra sectorului office. Dacă în 2023, conform statisticilor, stocul modern de spații de birouri din București a atins 3,38 milioane de metri pătrați, anul acesta estimez că segmentul office va înregistra livrări limitate de noi proiecte. Acest trend poate reprezenta o premieră pentru piața imobiliară din București, ce îi va determina pe proprietari, consultanți și dezvoltatori să își îndrepte atenția către anul 2025.
În ceea ce privește componenta rezidențială cererea rămâne prezentă. Anticipez că 2024 va fi un an de tranziție, în care cei mai mulți cumpărători se vor adapta treptat la noile condiții ale pieței, caracterizate de prețuri de vânzare mai ridicate. Cu toate că cererea va persista, procesul de achiziții va fi mai lent. Oferta va înregistra o scădere organică continuă, determinată atât de creșterile moderate ale prețurilor de vânzare ale locuințelor existente, comparativ cu cele ale unităților noi, cât și de stocul care scade într-un ritm rapid în timp ce autorizațiile pentru noile dezvoltări sunt în mare parte blocate.
În plus, nu pot să nu remarc o cutumă care persistă la nivelul societății românești, aceea a percepției negative asociată cu dezvoltatorii imobiliari. În acest sens, 2024 poate fi un bun moment de schimbare de mentalități, prin comunicarea transparentă cu publicul și prin încurajarea colaborării dintre sectorul privat și cel public. Într-o societate sustenabilă, angajamentul civic trebuie să fie, în esență, un efort conjugat al autorităților, cetățenilor, mediului privat și societății civile în direcția creșterii calității vieții. Iar acest lucru impune, pe de-o parte, o regândire a mediului în care trăim și, pe de altă parte, repoziționarea dezvoltatorilor imobiliari ca vectori de propagare a transparenței, responsabilității sociale și comunicării eficiente către publicul țintă.
Sustenabilitate și digitalizare
Sustenabilitatea continuă să devină o preocupare din ce în ce mai importantă pentru clienți. Oamenii și companiile, deopotrivă, devin tot mai conștienți de impactul ei asupra vieții și mediului înconjurător, fapt ce se reflectă și în deciziile de cumpărare. Proprietățile sustenabile și orientate către eficiența energetică, amplasate în zone liniștite, dar accesibile în ceea ce privește transportul, creează echilibrul perfect între confort și mobilitate urbană oferind, în același timp, un stil de viață modern, adaptat la nevoile individuale de confort.
La Speedwell, folosim cercetarea și tehnologia inteligentă care ne ajută să integrăm sustenabilitatea în fiecare decizie pe care o adoptăm în operațiunile noastre de zi cu zi, inclusiv în ceea ce privește cele mai mici decizii de la nivel local, ce au un impact atât asupra segmentelor noastre de dezvoltare, cât și asupra proiectelor, partenerilor și viitorului.
Un element comun în inițiativele Speedwell este transformarea terenurilor industriale abandonate în comunități durabile, prin reutilizarea clădirilor existente în proiecte ample de regenerare urbană. Mai mult, toate proiectele noastre sunt gândite în jurul conceptului TOD – Transit-Oriented Development. Astfel, densitatea și aspectele legate de transport sunt optimizate în zonele cheie ale orașelor, pentru a menține comunitatea compactă și permit, în același timp, crearea unui echilibru între viața personală și profesională. Am abordat acest tip de dezvoltare și în proiecte de tip mixed-use precum Record Park, Paltim, în duo ul rezidențial-office The Ivy și Miro, dar și în proiectele viitoare precum Cityzen, 1 Iunie, Queens și cea mai nouă achiziție a noastră din Brașov.
Provocări și noi orizonturi
La nivel de Capitală, suspendarea PUZ-urilor de sector, care a limitat oferta de noi locuințe în 2023, va conduce cel mai probabil la scăderea livrărilor în 2024.
Diminuarea autorizațiilor de construire în București cu mai mult de 47% în ultimii ani, ne-a determinat să ne îndreptăm atenția și să ne extindem aria de dezvoltare dincolo de Capitală, în orașe regionale, precum Cluj-Napoca, Timișoara, Râmnicu Vâlcea și Brașov.
De asemenea, este important să luăm în considerare evoluția pieței din ultimii ani, paritatea RON-EUR, care a crescut foarte mult, dar și evoluția prețurilor. Iar acum mă refer strict la taxa pe valoare adăugată de 9% pentru locuinţele cu preţuri până în 120.000 de euro și la plata impozitelor, efecte ce vor genera anul acesta un recul al cererii, mai ales în primele luni. Toate acestea după o creştere a numărului de tranzacţii pe final de 2023, ca urmare a anunţului privind creşterea TVA.
Cred că anul acesta totul va consta în răbdarea și măiestria dezvoltatorilor imobiliari. Pentru noi, siguranța și confortul rezidenților și a chiriașilor sunt aspecte importante în dezvoltarea proiectelor, de la care nu facem rabat. De aceea, calitatea construcției, amplasamentul și atenția la detalii sunt atribute omniprezente în dezvoltările Speedwell, parte din ADN-ul nostru.
Cât privește achizițiile, cu riscul de a repeta, anticipez că procesul va fi cu siguranță unul lent, cauzat de faptul că oferta va înregistra o scădere organică continuă.
