Autor: Dan Niculae, Managing Director Imobiliare.ro Finance. Opinie publicată în cel mai nou raport Imobiliare.ro Market 360.Descarcă raportul aici.
UPDATE: BNR a redus, pe 7 august, din nou dobânda cheie de la 6,75% la 6,5%.
——-
Banca Națională a României (BNR) a decis să reducă, la ședința din 5 iulie, dobânda cheie cu 0,25 pp, respectiv de la 7% la 6,75% pe an, mai târziu decât anticipaseră analiștii, dar în linie cu așteptările privind evoluția inflației.
Dobânda cheie sau dobânda de referință reprezintă principalul instrument de politică monetară al băncii centrale, al cărui scop este stabilitatea prețurilor, deci controlul inflației, prin influențarea costului creditelor și al depozitelor în piața.
Pe fondul inflației ridicate, BNR a fost nevoită să crească dobânda cheie, de la mai puțin de 2% în 2021 până la 7% începând cu 2023, iar apoi să o mențină până luna aceasta.
Unii analiști așteptau primele scăderi ale dobânzii cheie încă din aprilie, după câteva episoade de scădere a inflației și pe fondul unei proiecții descendente. Imobiliare.ro Finance a anticipat anul trecut o primă scădere în jurul lunii iunie 2024.
BNR a fost nevoită să amâne decizia până când datele arătau că este una sigură din perspectiva impactului potențial. Un reprezentant al băncii a explicat chiar în cadrul evenimentului Imobiliare.ro HUB de la București, că BNR așteaptă minimum 2-3 luni consecutive de scădere susținută a inflației pentru a putea decide în favoarea reducerii dobânzii cheie. O reducere timpurie ar fi însemnat producerea efectului invers – anume reluarea creșterii inflației, pe când o reducere prea târzie ar fi frânat creșterea economică. Astfel, datele pe fondul cărora BNR a acționat acum arată o reducere a inflației de la 6,6% în martie la 5,12% în mai.
Semnalul dat de această primă reducere a dobânzii cheie a avut deja un impact în dobânzile variabile practicate în piață (ROBOR, IRCC), ajunse astăzi în jurul valorii de 5,7-5,8%. Este un semnal important, însă nu este suficient pentru a avea un impact imediat în ratele românilor. IRCC este luat în considerare cu o întârziere de două trimestre, așadar primul impact se va vedea începând cu T1 2025.
Dacă inflația va continua să urmeze trendul descendent anticipat de BNR, de sub 5% la finele acestui an și de aproximativ 3,5% anul viitor, ne putem aștepta la viitoare reduceri ale dobânzii cheie, așadar și la reduceri semnificative ale IRCC. Reducerea IRCC nu înseamnă doar scăderea ratelor existente (în această perioadă fiind dominante creditele cu dobândă fixă), ci și scăderea ponderii ratelor simulate în venituri, cu impact favorabil în suma creditabilă. Practic, pe măsură ce IRCC scade, mai mulți români vor putea accesa credite de valoare mai ridicată.
Pe de altă parte, reducerea dobânzii cheie nu afectează doar costurile creditării, ci și economisirea. Dobânzile depozitelor bancare sunt deja în scădere, așadar după o perioadă de acumulare, apetitul românilor pentru consum și investiții va crește, sectorul imobiliar fiind unul preferat.
Trendul descendent al dobânzilor va menține așadar o cerere ridicată pe piața imobiliară, pe fondul unei oferte în scădere continuă: -13.4% în top șase orașe din țară, doar în T2. Acest lucru va genera, în mod evident, noi creșteri ale prețurilor locuințelor.
Semnalul revenirii dobânzilor a fost transmis și ne așteptăm ca BNR să continue diminuarea dobânzii cheie și în viitoarele ședințe. Totuși, un risc vine din direcția deficitului bugetar, mai ales în contextul viitoarelor majorări de pensii și al politicilor fiscale specifice unui an electoral, aspecte care vor impune creșteri semnificative de taxe. Acestea generează creșterea inflației, așadar viitoarele reduceri ale dobânzii cheie, deși anticipate, sunt puternic influențate de impactul unor astfel de măsuri.
