Piața rezidențială nu a intrat cu dreptul în anul 2023. Creșterea semnificativă a inflației și a ratelor dobânzilor ipotecare și-au pus amprenta pe evoluția sa, impactul fiind simțit, în special, pe segmentul său inferior. Anul viitor va fi unul de tranziție, în care cei mai mulți cumpărători se vor adapta la noile condiții ale pieței, cu prețuri mai ridicate, iar 2025 va aduce cu sine începutul unei tendințe ascendente în ciclul pieței imobiliare.
Aflăm mai multe detalii despre cum va influența majorarea cotei reduse de TVA de la 5% la 9% mersul sectorului de real estate, dar și care sunt perspectivele sale în 2024, de la Didier Balcaen, CEO Speedwell, dezvoltator cu investiții de milioane de euro și proiecte în București, Timișoara, Cluj-Napoca și Râmnicu Vâlcea.
Care au fost principalele obstacole de pe piața rezidențială în 2023? Ce tendințe ați identificat la nivelul pieței pe parcursul acestui an în privința comportamentului cumpărătorului?
Anul 2023 a debutat într-un mod capricios prin creșterea semnificativă a inflației și a ratelor dobânzilor ipotecare. În plus, am asistat la diverse provocări, printre care se numără conflictele din Ucraina și Gaza ce au, în definitiv, implicații economice majore.
Toate aceste evenimente ne-au determinat să rămânem prudenți, întrucât pot duce la stagnarea sau chiar scăderea prețurilor de vânzare.
Împărtășim aceeași percepție la nivelul tuturor marilor orașe, unde simțim un impact mai pronunțat în segmentul inferior al pieței imobiliare.
Cât de mult vă așteptați să fie influențată piața rezidențială de la începutul lui 2024 de majorarea cotei TVA la 9%? Dar de eliminarea facilităților pentru angajații din construcții?
În acest nou context legislativ, foarte importante sunt, de fapt, normele de aplicare a legii. Am asistat anul acesta la noi legi și reglementări care au modificat condițiile de creditare și care au mărit durata medie de livrare a unităților rezidențiale. Segmentul inferior al pieței a resimțit deja impactul major al creșterii ratelor dobânzilor și a inflației, iar creșterea TVA-ului poate genera o stagnare pe termen scurt pentru acest segment. Din fericire, în ceea ce ne privește, nu anticipăm un impact direct asupra portofoliului nostru.
De asemenea, eliminarea beneficiilor fiscale pentru angajații din construcții se dovedește a fi o provocare complexă, cu duble consecințe. Pe de o parte, este de așteptat să conducă la o majorare a salariilor, fenomen ce se poate traduce într-o creștere a puterii de cumpărare, stimulând, indirect, astfel cererea pentru achiziționarea de apartamente.
Pe de altă parte, pe termen scurt, această creștere a salariilor ar putea contribui la o nouă înăsprire a costurilor de construcție, generând astfel provocări suplimentare în industrie.
Pentru noi este crucial să urmărim evoluția acestor schimbări și să ne adaptăm strategiile în consecință pentru a face față dinamicii în continuă schimbare a pieței.
Cum vă așteptați să evolueze piața rezidențială în 2024 în materie de prețuri, cerere și ofertă?
Cu toate că sectorul imobiliar traversează o perioadă delicată, cerere există. Iar 2024 anticipăm că va fi un an de tranziție, în care majoritatea cumpărătorilor se vor adapta treptat la noile condiții ale pieței, cu prețuri de vânzare mai ridicate. Deși cererea va rămâne prezentă, ne așteptăm ca procesul de achiziții să fie unul mai lent. Astfel, preconizăm că oferta va înregistra, în continuare, o scădere organică, determinată de prețurile de vânzare ale locuințelor existente, care înregistrează creșteri moderate comparativ cu cele ale unităților noi.
În ceea ce privește creșterea costurilor menționate anterior, anul viitor nu anticipăm o scădere a prețurilor la apartamentele noi, ci dimpotrivă. Vom asista la noi creșteri salariale și la continuarea implementării legislației NZEB. Pe de-o parte, acest fapt va crește prețul de construcție și de achiziție și, pe de altă parte, va diminua costul utilităților lunare și va contribui la un stil de viață mai sustenabil.
Cu toate acestea, există o limită pe care clienții o ating în a absorbi creșterile constante ale prețurilor de vânzare. Chiar dacă, dintr-o perspectivă obiectivă, raportul cost-venit rămâne stabil și locuințele sunt încă foarte accesibile în România, cu rate reduse de levier, din punct de vedere emoțional, oamenii resimt o dificultate în ceea ce privește plata unor sume mai mari pentru locuințele lor. Privim, însă, cu încredere către 2025, an în care preconizăm începutul unei tendințe ascendente în ciclul pieței imobiliare.
Ce a însemnat 2023 pentru Speedwell? Care sunt planurile de dezvoltare pe segmentul rezidențial în 2024?
În ceea ce ne privește, 2023 a fost un an plin de provocări și realizări remarcabile. Ne-am concentrat, în principal, pe proiectele în curs de dezvoltare, care și-au urmat cursul firesc și am avansat rapid cu lucrările de construcții în toate șantierele noastre.
De asemenea, ne-am axat pe extinderea portofoliului prin achiziționarea de noi terenuri, localizate în puncte strategice ale țării – zona de Nord a Bucureștiului, Timișoara și Brașov – care vor deschide drumul către noi dezvoltări de proiecte mixed-use.
În București, anul acesta, am livrat cu succes a doua clădire a proiectului rezidențial The Ivy, lucrările pentru a treia clădire avansând conform graficelor. În paralel, am demarat construcția celei de-a doua faze a proiectului industrial SpacePlus, dedicat întreprinderilor mici și mijlocii pe care suntem în curs să o livrăm.
În Timișoara, Paltim, proiectul nostru mixed-use, a înregistrat progrese semnificative încă din prima fază a construcției, finalizarea lucrărilor fiind estimată la începutul anului 2024. Tot aici am achiziționat terenul fostei Fabrici 1 Iunie S.A., unde planificăm dezvoltarea unui proiect cu utilizare mixtă, ce va aduce pe piață unități rezidențiale și spații de birouri dedicate întreprinderilor mici și mijlocii.
Și nu în ultimul rând, recent, am anunțat două proiecte ce deservesc segmentului rezidențial premium și upper-premium, ce presupun o investiție consolidată de aproximativ 170 de milioane de euro: The Meadows ansamblul rezidențial premium, amplasat pe malul Lacului Grivița, și Glenwood Estate, complexul de vile upper-premium situat în Corbeanca, aproape de București.
