Războiul din țara vecină, inflația de două cifre, costurile de finanțare în continuă creștere și criza energetică reprezintă fiecare în parte motive serioase de îngrijorare pentru toți cei care activăm direct sau indirect, prin intermediul unor industrii conexe, în segmentul rezidențial. Întrebarea – la ce să ne așteptăm? – este în mintea tuturor acelora dintre noi care în momentul actual construim bugetele și scenariile de business pentru perioada care urmează.
Legitimitatea acestei întrebări este cu atât mai mare cu cât ne așteptăm de trei ani deja – odată cu izbucnirea crizei pandemice – la ce este mai rău. Și totuși, nici 2020 nu a fost un an rău, 2021 a fost un an al recordurilor, un an totalmente atipic, fabulos din punct de vedere al numărului de tranzacții și nici chiar 2022, cu războiul la ușă, nu a fost dramatic. Ne poate surprinde pozitiv piața rezidențială și în 2023?
Am străbătut anul acesta țara în lung și în lat, de la Timișoara la Iași, de la Oradea la Craiova, am fost la Cluj-Napoca, Sibiu și Brașov. Am întâlnit peste 2.000 de brokeri și peste tot aceeași atitudine contrastantă – un soi de amestec de îngrijorare responsabilă cu un sentiment de încredere moderată, desigur cu accentele locale de rigoare. Ceea ce putem spune cu certitudine este că în ciuda tuturor prognozelor, piața astăzi nu este înghețată. În acest moment – agenții imobiliare, dezvoltatori, profesioniști din industrie – nu suntem în scenariul din 2008.
Și totuși, cât mai poate supraviețui piața rezidențială cu un cost al finanțării atât de ridicat și unde și când se va opri creșterea dobânzilor. Aproximativ una din două tranzacții are astăzi la bază obținerea unei finanțări, procent în creștere în ultima vreme, odată cu o reducere a numărului de tranzacții, dar, în realitate, dependența de finanțare este și mai mare: o tranzacție cu finanțare bancară susține altă tranzacție cash, prin efectul de înlănțuire (vând și apoi cumpăr). Accesul la finanțare rămâne un factor determinant pentru stabilitatea cererii pe piața rezidențială.
Pe de altă parte, pandemia a contribuit la acumularea unor venituri, care, neplasate, sunt erodate de inflație. Românii, la fel ca alți cetățeni din state dezvoltate, au acumulat în ultimii ani economii la un nivel record, desigur păstrând proporțiile de la o țară la alta. Numărul angajaților români cu venituri de peste 1.000 de euro a crescut considerabil în ultimii ani. Făcând abstracție de inflația galopantă din acest an, puterea de cumpărare a crescut, iar raportul dintre veniturile familiilor din România și prețul mediu al locuințelor plasează țara noastră pe o poziție de invidiat conform oricărui property affordability index. În contextul în care românii au în continuare un apetit scăzut pentru instrumentele de investiție mai sofisticate care presupun un minim de educație financiară (includ aici și bursele), rezidențialul are un avantaj masiv. Oricine știe că pe termen lung prețul caselor și apartamentelor înregistrează o evoluție ascendentă . Un aspect ce merită înțeles și fructificat.
Factorul psihologic joacă și el un rol major în ceea ce privește evoluția segmentului rezidențial. Așteptarea generală este una de corecție masivă a prețurilor. Sigur, un asemenea scenariu poate reprezenta o oportunitate remarcabilă pentru cei care au cash disponibil oricând, însă ceea ce nu înțelege cumpărătorul mediu este că în condițiile unei prăbușiri a prețurilor, vorbim de fapt despre un efect pe care l-ar avea o situație economică dramatică în țară. Iar într-un asemenea context, cel mai probabil cumpărătorul mediu va fi la rândul lui foarte afectat și nimic nu îi garantează că va mai fi capabili să acceadă la proprietatea dorită. O scădere majoră a pieței imobiliare presupune dezechilibre importante, negarantând păstrarea puterii de cumpărare, dimpotrivă. De aceea rămâne valabil că cel mai bun moment să cumperi este acela când îți permiți. Și este de datoria profesionistului să înțeleagă, să se educe și să educe la rândul său.
Evident nu știe nimeni cu precizie cum va arăta 2023, ne pregătim pentru un an provocator din care să ieșim mai buni. Neprevăzutul consolidează echipe și ne dezvoltă cu adevărat ca profesioniști. Imobiliare.ro rămâne un business dedicat în continuare misiunii sale, aceea de a promite utilizatorilor în căutare de locuință, cea mai bună experiență și de a-i sprijini să ia cea mai bună decizie cu ajutorul profesioniștilor în real estate. Rămânem angajați în a contribui din rolul nostru în consolidarea pieței imobiliare. Vom continua să investim timp, energie și bani în comunitate, în campanii naționale și locale de conștientizare a nevoii de locuire, în campanii digitale și de performance marketing prin care să susținem direct businessurile partenerilor noștri. Nu vom promite niciodată că vom putea compensa o scădere a numărului de cumpărători din piață, dar garantăm capacitatea noastră de a capta cea mai mare parte a cumpărătorilor existenți și a-i direcționa spre businessurile partenerilor noștri.
În loc de concluzie, mă simt provocat în a da câteva prognoze personale. Corecții de preț sunt posibile, însă acestea nu se vor generaliza și nici nu vor avea amploarea scontată. Mai degrabă vor fi cazuri punctuale, de revânzare sau cedare a contractelor de către cei afectați de creșterea costului de finanțare sau de costul vieții. Segmentul nou se va diferenția mai mult de cel vechi prin preț, iar în cadrul segmentului nou se vor diferenția proiectele calitative, segmentul medium high și premium. Sunt mult mai susceptibile în a avea de suferit segmentele low cost și mass market, acolo unde principalul atu de vânzare este prețul, acolo unde vorbim de diverse compromisuri de la amplasament, la lipsa unui concept de locuire sau chiar calitatea construcției și unde dezvoltarea imobiliară a fost mai degrabă o oportunitate contextuală. Va fi nevoie de timp pentru ca noua paradigmă de piață, noile costuri pentru a deveni proprietar să fie acceptate de cumpărători. Raportul dintre venitul mediu și prețul mediu al locuințelor se va dezechilibra, în viitor va costa mai mult să devii proprietar. Se va construi mai puțin, oferta va continua să scadă,ceea ce va menține piața în echilibru. Și mai mult decât oricând, cred că în următoarea perioadă, rolul consultantului – fie că vorbim de brokerul imobiliar sau de reprezentantul dezvoltatorului – va crește în importanță. Ceea ce va face cu adevărat diferența este plus valoarea reală adusă de profesionist.
Daniel Crainic, Chief Marketing Officer Imobiliare.ro
Citește și: Prețul locuințelor în T 3: corecție de 1.8% față de T 2 , avans anual de 9%
Citește și: Hann Harmony – ansamblul de vile de lângă capitală a primit autorizația de construire
