- Autor: Dan Niculae, CEO Imobiliare.ro Finance. Opinie publicată în cel mai nou raport Imobiliare.ro Market 360 „Piața imobiliară rezidențială, T2 2025”. Pentru mai multe detalii despre mersul pieței de creditare și despre evoluția pieței rezidențiale DESCARCĂ AICI GRATUIT raportul integral.
Piața de creditare și-a continuat trendul ascendent în trimestrul II, cu o creștere de aproximativ 20% în volumul de credite noi acordate consumatorilor pentru locuințe (excluzând refinanțările și restructurările). Spre deosebire de perioadele anterioare, ponderea creditării în tranzacțiile imobiliare a fost mai mare, consolidând rolul acesteia ca motor al pieței rezidențiale.
Paradoxal, un factor care a permis această evoluție a fost chiar instabilitatea politică resimțită încă de la finalul lui 2024. În ciuda șocurilor punctuale – ca de exemplu volatilitatea cursului EUR din luna mai, care a generat un deficit de lichiditate și creșteri ale dobânzilor comerciale, chiar pe fondul intervențiilor BNR – lipsa unui guvern stabil a însemnat și amânarea unor măsuri fiscal-bugetare care ar fi încetinit cererea din piață.
Efectele modificărilor fiscale
Anunțarea creșterii TVA și, mai ales, eliminarea cotei reduse pentru locuințe, cu intrare în vigoare la 1 august, a produs o explozie a tranzacțiilor în iulie. Investitorii și cumpărătorii s-au grăbit să închidă tranzacțiile înaintea aplicării noilor condiții, ceea ce a adus un avânt suplimentar cererii de creditare.
Aceste măsuri de mult anticipate, coroborate cu eliminarea plafonarii prețurilor la energie, încep să își facă resimțite efectele, în special în inflație. Scenariile interne de lucru ne sugerau o inflație de aproximativ 8% pentru această toamnă, însă estimările recente ale BNR ne arată că vom urca și peste 9%, până când economia va absorbi treptat șocurile acestei perioade.
Această evoluție vine pe fondul prețurilor deja crescute ale locuințelor în contextul unei oferte reduse, acum impactate suplimentar de eliminarea cotei reduse de TVA, împreună cu un curs valutar cu aproape 2% peste cel de anul trecut. Așadar, doar eliminarea cotei reduse de TVA și deprecierea leului cu aproape 2% față de anul trecut, adaugă împreună în jur de 14% la prețul locuințelor sub 120.000 euro. Segmentul cel mai afectat este cel al locuințelor noi, la prima vânzare, însă în mod natural și proprietățile de pe piața veche se vor alinia treptat, prin efectul cererii.
Deciziile BNR și dobânzile
În privința politicii monetare, BNR a ales să mențină dobânda cheie la nivelul de 6,5%. O decizie echilibrată, care probabil că nu va tempera semnificativ inflația, dar care evită să adauge o frână suplimentară unei economii deja afectate de contextul actual.
În același timp, IRCC aferent T4 va depăși pragul de 6%, în creștere de la 5,55%, reflectând evoluția din T2.
Dinamica inflației și contextul economic ne sugerează că nu vom asista la scăderi ale dobânzilor în viitorul apropiat ci din contra, există riscul unor creșteri.
Perspective pentru a doua jumătate a anului
În următoarele luni ne așteptăm ca cererea de creditare să se tempereze, influențată de puterea de cumpărare erodată și de contextul general de încetinire a economiei. Creșterea prețurilor locuințelor noi pe segmentul mainstream, cele aflate la prima vânzare, va muta o parte din cerere către piața veche, generând o tendință de aliniere, sau chiar și către chirii. Oferta rămâne limitată, ceea ce va menține presiunea pe prețuri, însă interesul pentru locuințe va continua să fie susținut de nevoia reală de spațiu și de dorința de protejare a capitalului în fața inflației.
Pe termen mediu, apreciem că dinamica veniturilor populației va menține în continuare accesibilitatea locuințelor la un nivel relativ bun, fiind de natură să absoarbă, cel puțin parțial, șocurile evoluție curente.
