Autor: Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro. Opinie publicată în cel mai nou raport Imobiliare.ro Market 360. Descarcă raportul aici.
După o perioadă deloc ușoară, cu impact semnificativ asupra pieței rezidențiale, trăim, probabil, cel mai optimist prim trimestru post-pandemic. Tranzacțiile își continuă creșterea (+5,4%), iar cererea pentru proprietăți rezidențiale se îndreaptă spre nivelul anilor buni (+3%), desigur în detrimentul chiriilor. Totuși, acest moment de revenire nu este lipsit de provocări, care pe de-o parte vin din factori externi pieței (instabilitatea geopolitică se accentuează cu cel mai recent episod în Orientul Mijlociu, impredictibilitatea fiscală, având în vedere că avem alegeri în fața noastră), cât și interne – scăderea continuă a ofertei pe nou în ultimii ani. Este o perioadă oportună, însă deloc simplă; atât cumpărătorii, cât și agenții imobiliari și dezvoltatorii trebuie să își facă temele în cunoștință de cauză.
Cumpărătorii și compromisul celui mai mic preț
Odată cu revenirea cererii, prețurile proprietăților imobiliare sunt în creștere. Mai mult, o presiune suplimentară este generată de scăderea ofertei, ceea ce nu doar poate, ci cu siguranță va pune presiune pe prețuri, mai ales că momentul mult așteptat al scăderii dobânzilor este aproape. Aceste lucruri, coroborate cu apetitul nestăvilit pentru statutul de proprietar, riscă să îi țină în continuare pe cumpărătorii needucați în zona dezvoltărilor cu compromis (calitate, locație, suprafețe etc) și a proiectelor de periferie, multe și ieftine, a căror valoare nu doar că nu va crește în timp, ci va rămâne absolut derizorie. Atenție la compromisul prețului!
Capitala e plină de astfel de exemple, care de altfel, explică în mare măsură de ce Bucureștiul este depășit de Cluj, Brașov și în curând de toate orașele secundare, deși are cartiere întregi cu un preț mediu de aproape 3.000 euro/mp.
Profesioniștii pieței rezidențiale și compromisul (ne)creșterii prețului
Proprietarii agențiilor imobiliare și dezvoltatorii trebuie să dea dovadă de mare precauție în acest optimism generalizat pe care l-am remarcat atât la edițiile locale de primăvară Imobiliare.ro HUB, cât și în alte conferințe profesionale. Riscul unei piețe volatile este cât se poate de real, o piață în care schimbările rapide de preț, într-un context încă fluid, pot duce la o volatilitate a cererii cu efecte directe în predictibilitate, respectiv perspectivele de vânzare și profitabilitate. În lipsa unei oferte suficiente pe stoc, tentația vânzărilor off-plan și a lansărilor accelerate este mare. La fel ca tentația creșterii prețurilor bazate pe imitația competiției directe sau a jucătorilor mari. Trebuie tratate cu date de piață, analize temeinice și precauție.
Un factor decisiv îl reprezintă suita de alegeri din acest an, care are toate șansele să aibă un impact semnificativ asupra pieței imobiliare: politicile locale de dezvoltare urbană (vedem ce se întâmplă în București de aproape patru ani); taxele și impozitele, în special riscul generat de posibila implementare a unui sistem de impozitare progresivă, precum și influențarea stabilității politice și a încrederii investitorilor sunt doar câteva din provocările care vor fi în joc în perioada ce urmează. Consecințele pot fi uriașe.
Și totuși – ce se va întâmpla cu prețurile locuințelor din marile orașe ale României? Cine va face compromisul?
În cercul apropiat, am nu puține persoane educate financiar care, deși au o nevoie de locuire și își permit o achiziție, amână trecerea la acțiune așteptând scăderea prețurilor. Au fost perioade când și noi, la Imobiliare.ro, am fi mizat pe scădere (în special între vara lui 2022 și prima parte a lui 2023, sub influența creșterii dobânzilor și inflației la niveluri record). Dar ei amână din 2018, sub efectul îndrumărilor singurului influencer financiar producător al unei emisiuni de educație financiară la un post TV de știri. Wishful thinking! Cert este că toate datele ne indică faptul că perioada actuală este una propice pentru achiziții și că ne aflăm, probabil, spre finalul unei perioade faste pentru cei care doresc să dețină o proprietate pentru locuire sau să își dezvolte un portofoliu investițional mizând pe real estate. Să achiziționezi în 2024, râmâne un compromis acceptabil, chiar dacă nu mai e la fel de profitabil ca în 2019, 2020 sau 2021.
- Prețurile pe piața imobiliară sunt determinate de echilibrul dintre cerere și ofertă. Cererea crește, oferta scade, prin urmare așteptarea este ilogică.
- Când cererea este în creștere, dar oferta scade, rezultă un dezechilibru pe piață care pune presiune tocmai pe preț.
- În ciuda statisticilor demografice superficial înțelese, populația din marile orașe, luând în considerare periurbanul, continuă să crească, iar numărul de locuitori/locuință să scadă, intensificând cererea de locuințe.
- După doi ani complicați pe piața dobânzilor, așteptarea generală este ca accesul la finanțare să crească, ceea ce va stimula cererea.
- Scăderea ofertei din cauza constrângerilor de dezvoltare, în special în București, dar și limitarea dezvoltării din cauza așteptării unor condiții grele de piața, a limitat oferta de locuințe noi.
- Percepția de stabilitate și investiții pe termen lung (în urma scăderii inflației, scăderii dobânzilor și unor probabile promisiuni electorale) duce la creșterea încrederii în stabilitatea economică cu efecte directe în cerere pe piața rezidențială.
Deși previziuni ale scăderii prețurilor puteau fi motivate de anumite îngrijorări, suntem în fața unui context diferit, argumente solide susținând o perspectivă opusă. Dimpotrivă, riscul real poate veni din
gestionarea greșită a momentului în care ne aflăm de către decidentul politic și gândirea pe termen scurt a profesioniștilor pieței imobiliare, prin creșteri entuziasmante dar nesustenabile de preț, lăsând loc
speculei. Mizăm însă pe o piață cu un grad ridicat de profesionalism și educație, cu lecții învățate și experiența unui ciclu economic complet, care va știi să facă compromisul jocului pe termen lung în detrimentul câștigului imediat.
