Autor: Răzvan Ionescu, CCO Imobiliare.ro. Opinie publicată în cel mai nou raport Imobiliare.ro Market 360. Descarcă raportul aici.
Trimestrul IV 2023 marchează sfârșitul celui de-al patrulea an în care vechea “normalitate” a încetat să mai existe. În mai puțin de 48 de luni am trăit evenimente care în trecut erau unice pe generație și care au produs transformări profunde ale societății în care trăim pe plan social, politic și economic. Pandemia, războiul, instabilitatea politică și economică globală, efectele schimbărilor climatice sau revoluția AI au încetat treptat să fie evenimente excepționale și au ajuns să facă parte din normalul zilnic. Schimbarea a ajuns să fie singura constantă.
Este o perioadă în care magnitudinea, frecvența și complexitatea evenimentelor sociale, politice sau economice la care suntem conectați permanent tinde să ne copleșească atenția și abilitatea de a prevedea viitorul. Dar toate aceste schimbări au generat adaptare. Pare că în ultimii ani am reușit atât ca indivizi, cât și ca societăți în ansamblu să scădem treptat nivelul de sensibilitate la schimbare și să tratăm din ce în ce mai mult transformarea ca parte a normalului. Iar acest lucru pare să fie și explicația evoluțiilor pe care le vedem în ultimii ani pe piața imobiliară din România. Duratele de revenire necesare pieței după evenimente excepționale au început să se scurteze de la nivel de ani (criza din 2007), la nivel de trimestre (pandemia Covid) și apoi la nivel de săptămâni (războiul din Ucraina). Scăderile sunt rapid recuperate, șocurile par să fie repede uitate.
Aceasta este și povestea anului 2023 care, după un început ezitant, cu scăderi importante în numărul de tranzacții față de anul anterior la nivel național, s-a încheiat în trimestrul IV cu o revenire spectaculoasă (peste 3% creștere în numărul total de tranzacții și peste 9% creștere în numărul de tranzacții de unități individuale față de T4 2022).
Deși la prima vedere ar părea că această revenire este datorată modificărilor fiscale implementate începând cu 2024 (în special regimul TVA), atât cifrele macro, cât și istoria ultimilor patru ani spun o altă poveste.
Datele de cerere, ofertă și evoluție de preț sugerează că acum este cel mai bun moment de achiziție pentru o perioadă foarte lungă de timp.
1. Dinamica cerere-ofertă
În cazul vânzărilor, vedem creșteri de peste 20% în cerere față de anul trecut concomitent cu scăderi de peste 25% ale ofertei (aceste cifre depășesc 30% în cazul orașelor mari).
Scăderea drastică a numărului de autorizații de construire și previziunile de creștere continuă a cererii (pe fondul redresării creșterii economice, reducerii inflației și majorării salariului mediu) arată că deficitul de acoperire a cererii se va accentua dramatic în următorii ani.
2. Evoluția prețurilor
În mod paradoxal, deși în ultimele 18 luni vedem o sporire sistematică a diferenței între cerere și ofertă, prețul mediu de achiziție a înregistrat în 2023 o încetinire semnificativă a creșterii. Printre cele mai importante motive care au justificat acest trend s-au numărat creșterea considerabilă a dobânzilor la creditele ipotecare în 2022 și promisiunile unor scăderi în 2024, nivelul foarte ridicat al inflației (neacoperit de creșterile salariale) ce a redus drastic fondurile disponibile pentru achiziții imobiliare și încrederea scăzută a populației cu privire la evoluția pieței pe termen scurt (marcată în prima parte a anului 2023 de multe previziuni de “prăbușire a pieței imobiliare”).
Toate acestea au generat o situație paradoxală în prima parte a anului 2023 în care, deși cererea pe piață creștea, tranzacțiile erau amânate punând presiune pe vânzători.
3. Costurile de construcție
Costurile aferente construcțiilor noi, chiar dacă au înregistrat o corecție în 2023 după explozia din 2022 a prețurilor la materiale de construcții, s-au menținut la un nivel mai ridicat față de 2021. Modificările fiscale deja adoptate pentru 2024 (în special eliminarea facilităților fiscale pentru angajați, regimul TVA), proiectele mari de infrastructură în derulare și penuria de forță de muncă în sector vor pune o presiune enormă în următorii ani pe costurile de construcții astfel încât o rată de creștere de peste 10% pe an este foarte probabilă.
4. Previziunile macroeconomice
Anul 2023 a început într-un context destul de sumbru macroeconomic atât la nivel național, cât și mondial, în care nota de plată a pandemiei era încă în creștere și perspectivele generale erau neclare. Rata inflației, deși părea că se stabilizează, o făcea la un nivel încă ridicat punând presiune din ce în ce mai mare pe resursele financiare ale populației. Totuși, primele semne de redresare a sistemului de creditare deja apăruseră pe fondul perspectivelor de reducere a IRCC. Crearea unei așteptări în piață că viitorul apropiat va aduce reduceri ale ratelor dobânzilor a contribuit la amânarea tranzacțiilor. Începând cu a doua jumătate a anului, concomitent cu apariția ofertelor atractive de credite ipotecare, a devenit din ce în ce mai clar că panta de reducere a costului de finanțare va fi una foarte lină și că nu sunt așteptate modificări radicale pe termen scurt. Iar aceasta a condus din nou la redresarea creditării.
Pentru 2024 previziunile arată o continuare a scăderii indicelui de inflație, accelerarea creșterii economice în termeni reali (de la aproximativ 2,2% în 2023 la 3,1% în 2024), accelerarea creșterii salariului mediu (având în vedere atât inițiativele Guvernului în sectorul bugetar, cât și tendința sectorului privat de a recupera cel puțin parțial pierderile cauzate de inflația ultimilor trei ani) și o reducere foarte lentă a ratelor dobânzilor la creditele ipotecare. Toate aceste previziuni contribuie la o îmbunătățire a contextului în care vor fi luate deciziile de achiziții imobiliare în 2024.
Toate aceste evoluții sugerează un sistem care acumulează treptat presiune. Având în vedere incapacitatea pieței de a aduce un aport semnificativ pe termen mediu în ofertă, singura metodă logică de eliberare a acestei presiuni va fi prin preț. Pe termen foarte scurt factori legați de evenimente externe, încrederea în evoluția pieței și de contextul socioeconomic pot continua să afecteze evoluția tranzacțiilor, însă așa cum am văzut deja de câteva ori în ultimii ani, sensibilitatea cererii față de acești factori s-a redus extrem de mult, piața reușind să absoarbă din ce în ce mai repede șocurile externe. De aceea, având în vedere că o reducere semnificativă și de durată a cererii este improbabilă în perioada următoare, orice stagnare a volumului de tranzacții și/sau a prețului va avea caracter tranzitoriu și nu va face decât să crească și mai mult nivelul de presiune al întregului sistem și iminența unui nou ciclu de creștere.
