“Orașul de 15 minute” este cel mai popular concept imobiliar al momentului, fiind comentat pe larg de specialiștii în real estate, discutat de autorități, dorit de cumpărători și reinventat de marii dezvoltatori care pariază milioane de euro pe această viziune a viitorului.
Ce presupune, în teorie, conceptul? Ca locuitorii să aibă serviciile de bază la 15 minute de mers pe jos sau cu bicicleta de casă. Discutăm aici despre magazine, școală, grădiniță și despre alte facilități care ne-ar ușura tuturor viețile, dacă le-am avea în proximitatea acelui loc pe care îl numim “acasă”.
“Orașul de 15 minute” a devenit o adevărată promisiune a calității și implicării în comunitate făcută de unii dintre dezvoltatori potențialilor cumpărători. Poate fi însă implementat acest concept cu succes sau rămâne un simplu “buzzword” folosit pentru stimularea atenției pieței? Este interesul pentru astfel de proiecte atât de mare sau discutăm, mai degrabă, despre o utopie?
Subiectul a fost dezbătut pe larg la evenimentul Imobiliare.ro HUB 2024 în fața unei audiențe ce a cuprins circa 550 de profesioniști din real estate – agenți imobiliari, dezvoltatori și investitori. La discuțiile moderate de Răzvan Ionescu, CCO Imobiliare.ro, au luat parte Michael Topolinski IV, Beatrice Dumitrașcu, Bogdan Bălașa, Ovidiu Șandor, Antoanela Comșa și Cătălin Priscorniță.
Iată cum văd speakerii care au urcat pe scena Imobiliare.ro HUB 2024 conceptul “orașului de 15 minute” și transpunerea sa în realitate.
- Michael Topolinski IV, Head of Sales InteRo Property Development și Managing Director of Investor Relations MetaWealth:
Din perspectiva dezvoltatorului, “orașul de 15 minute” este un concept care se aliniază extrem de bine cu actualele solicitări venite din partea cumpărătorilor din piață, dar și cu viitoarea dezvoltare a orașului, luând în considerare spațiile și o parte din nevoile de infrastructură pe care le avem în prezent. Vedem acest concept ca pe un proiect de tip eat-work-play-live, ceea ce înseamnă că trebuie să ai componenta de spații de birouri, pe cea rezidențială și diferite spații comerciale care acoperă nevoile de retail și de relaxare ale locuitorilor. Acestea îți permit să profiți în totalitate de proiect și să faci în cadrul său cele mai multe dintre lucrurile pe care ți le dorești.
Este responsabilitatea ta ca dezvoltator să înțelegi zona în care construiești și nevoile aferente acesteia. Este în același timp responsabilitatea Guvernului și a primăriei de sector să lucreze cu dezvoltatorii pentru a determina care sunt cu adevărat nevoile zonei și, în consecință, ce ar trebui livrat. Cel mai mare proiect la care vom începe construcția în curând se află pe un teren de 10 hectare. Noi am lucrat cu Primăria Sectorului 2, ne-am întâlnit cu reprezentanții acestei instituții de mai multe ori pentru a determina nevoile zonei și considerăm că acest proces de colaborare a dus la obținerea unui proiect de calitate superioară, care va livra o experiență mai bună.
O mare parte din acest concept al “orașului de 15 minute” este reprezentată de crearea unei comunități. Trebuie să gândești construcția în așa fel încât să le oferi oamenilor oportunități să interacționeze prin crearea unor spații în care aceștia se pot întâlni.
Din perspectiva investitorului și a platformei noastre de investiții, putem spune că observăm că aceste proiecte de tip “oraș de 15 minute” prezintă cea mai bună oportunitate pentru investiții și oferă o siguranță pe termen lung a investițiilor pentru că vor fi mai competitive pe viitor și se aliniază, totodată, cu nevoile viitoare ale orașului.
- Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Division One United Properties:
Ca și concept general, “orașul de 15 minute” prespune că tu trebuie să faci 15 minute pe jos sau cu bicicleta până la locul de muncă sau până acolo unde ai nevoie să ajungi. Amprenta de carbon scade foarte mult. Acest tip de dezvoltare ajută chiar și din perspectiva incluziunii. Dacă luăm ca studiu de caz Bucureștiului care are atât de multe fabrici abandonate, toate acestea pot fi în sine adevărate cartiere. Noi avem 5 hectare la One Cotroceni Park, alte 5 hectare pe care se dezvoltă în continuare One Cotroceni Towers, avem ROCAR cu 21 de hectare și dezvoltări destul de mari în zona de nord. Din perspectiva noastră, faptul că ne-am concentrat ca și strategie pe o astfel de tipologie de dezvoltare este un beneficiu pentru că suntem cu toții sătui să plecăm dintr-un cartier în altul, să facem 50-60 de minute cu mașina dus și apoi încă o oră întors, timp în care am putea să facem alte lucruri. Este o provocare, într-adevăr, însă cu răbdare, cu perseverență, este un concept de viitor și vine firesc.
Discutăm despre nevoia locativă a omului care este din ce în ce mai bine informat asupra pieței. Nu este ca în 2004-2005, la începuturile mele, când luam ziarul în fiecare joi, îl deschideam pe bordul mașinii și mă uitam să văd ce se întâmplă. Suntem în era digitalizării, oamenii sunt din ce în ce mai informați. Ce mă bucură foarte tare este că atunci când intri în contact cu ei, de cele mai multe ori au văzut destul de multe proprietăți și au decis să vină să vadă care este oferta ta și să și achiziționeze.
Contează care este strategia ta. Punctul central este clientul și nevoile pe care le are. Noi construim în jurul parcurilor, al lacurilor, pe terenuri ample de cele mai multe ori, parametri pe care îî avem din perspectivă urbanistică îi folosim adăugând un concept încă de la proiectare pentru că, dacă gândești dezvoltarea încă de la proiectare și te uiți peste niște analize pe care le ai pentru că ai mai construit și știi care este nevoia, nu ai cum să dai greș.
- Ovidiu Șandor, fondator Mulberry Development, dezvoltatorul proiectului ISHO din Timișoara:
Când am demarat proiectul ISHO am creat, de fapt, o variantă a acestui oraș de 5 minute. Vedem important acest gen de proiecte în care, pe lângă locuire, aduci partea de birouri și mai ales ceea ce nouă ne place să denumim lifestyle support – serviciile și parte de retail de care ai nevoie zilnic. Acest lifestyle înseamnă parc, înseamnă grijă pentru sănătate – de la sală de fitness la piste pentru biciclete și facilități medicale.
Dacă ne uităm pe termen lung, soluția prin care toți locuim în case nu este una sustenabilă nicăieri în lume. Din păcate oricum în România cartierele de case, așa cum zicea un jurnalist, nu sunt altceva decât blocuri puse la orizontală. Dacă te uiți la toate studiile internaționale, o locuire care să combine calitatea, grija pentru planetă și sustenabilitatea este totuși cea colectivă. Cred că noi, dar și alte proiecte din țară, redefinim ce înseamnă locuirea colectivă.
Încercăm să arătăm la ISHO că locuirea colectivă urbană poate fi una de calitate, unde să te detașezi de dependența de mașină, să poți accesa foarte multe lucruri pe jos sau cu bicicleta. Așa cum există o vârstă la care este normal să-ți dorești o casă, să zicem atunci când ai o familie cu copii, există alte vârste la care îți dorești ceva diferit, de exemplu atunci când ești foarte tânăr și vrei să profiți de tot ce îți oferă mediul urban. Sunt și cei care se numesc empty nesters – au avut o casă și copiii au plecat, nu mai au chef să întrețină o casă mare, nu mai au chef să facă o oră cu mașina până acolo, nu mai vor să ia mașina să cumpere o pâine, vor să se mute înapoi înm centrul orașului, în niște condiții cât mai bune, cât mai contemporane, cu acces la tot ce îți oferă, de fapt, un centru de oraș.
- Bogdan Bălașa – General Manager HILS Development:
Credem în acest concept al “orașului de 15 minute”. Dacă vorbim de București, am citit un studiu recent care spune că suntem pe locul 19 din aproape 1.000 de orașe monitorizate cu cel mai mult timp pierdut în trafic – undeva la 4 zile din an. Acest lucru conduce la poluare despre care știm cu toții să ne afectează calitatea vieții. Mai mult decât atât, specialiștii spun că reduce durata vieții cu 1-2 ani în funcție de orașul în care trăiești. În București trebuie făcut ceva și noi am experimentat lucrul acesta pentru că am dezvoltat foarte mult ansambluri rezidențiale de mari dimensiuni cu facilități în zona de est a orașului. O să vă dau un exemplu concret, ansamblul HILS Pallady, primul nostru proiect mixed-use. L-am dezvoltat în aproximativ 4 ani, are peste 1.900 de apartamente, se află foarte aproape de o stație de metrou și a avut o serie de facilități pe care nu le-au mai avut alte proiecte până acum. Principala facilitate a fost crearea unei clinici medicale chiar în incinta ansamblului pentru comunitatea de acolo și nu numai. Deși în proximitatea ansamblului există un pol comercial foarte bine dezvoltat, am inclus și o cafenea, un magazin și vom avea și o farmacie. Proiectul a fost primit foarte bine de public, iar cumpărătorii au susținut un ritm rapid al vânzărilor astfel încât, în mai puțin de 5 ani, am reușit să-l vindem aproape integral.
Uitându-ne la dezvoltarea zonei de est, vedem necesitatea acestor orașe în orașe, unor zone independente. Evident că dacă vrem să schimbăm cafeneaua, restaurantul unde mâncăm sau clinica unde ne tratăm o putem face, nu intrăm în teoria conspirației, dar dacă cei mai mulți dintre noi își găsesc facilitățile, serviciile de care au nevoie în proximitatea casei calitatea vieții crește, avem mai mult timp pentru noi și pentru famiile noastre.
Conceptul acesta promovat de Carlos Moreno este unul real și cred că are legătură cu felul în care va arăta orașul viitorului.
Noi am lansat, anul trecut, cel mai mare proiect de regenerare urbană din sud-estul Bucureștiului – HILS Republica. Am cumpărat un teren de 18 hectare, pe care putem să facem o planificare pe următorii 10 ani. Masterplanul acestui proiect este în lucru și încercăm să-l optimizăm astfel încât să fie cât mai adecvat viitoarei comunități. Am pregătit un centru educațional, care nu înseamnă doar grădiniță, înseamnă și școală.
Facilitatea cea mai apreciată de cumpărători este , în momentul de față, reprezentată de proximitatea față de metrou. Mereu am identificat și am investit în terenuri care sunt foarte bine amplasate, cu acces la mijloacele de transport în comun. Lucrul acesta le oferă un conform celor care cumpără.
Dezvoltatorul imobiliar care construiește un ansamblu rezidențial de mari dimensiuni are un rol foarte important în coagularea acelei comunități, cel puțin la început. Noi facem acest lucru. Suntem implicați în comunitate, avem în permanență grijă ca cei care s-au mutat în ansamblu să beneficieze de o mentenanță a spațiilor comune, de o administrare. După ce vindem apartamentele nu dispărem din peisaj, îi ajutăm pe locatari să-și înființeze asociații de proprietari, comunicăm cu ei, organizăm evenimente speciale prin care arătăm că suntem implicați. Astfel, aproape o treime din clienții care cumpără vin ca urmare a recomandărilor, deci este și un marketing și o realitate de care trebuie să ținem cont în momentul în care avem un ritm susținut al vânzărilor.
- Antoanela Comșa, Director General Adjunct Meta Estate Trust, președinte Gran Via România și membru de bord AREI:
Vorbim despre “orașul de 15 minute”. Vă invit să mergeți pe Bulevardul Pipera, în Voluntari, să vedeți câte proiecte sunt în dezvoltare. Oamenii respectivi unde vor merge la birou, unde își vor duce copiii la școală, unde vor merge la spital?
Avem codul urbanismului care așteaptă să fie votat, avem PUG-ul care cred că a început, dacă nu mă înșel, prin 2014 și a tot fost amânat. Nu au fost bani, s-a schimbat administrația. Toată lumea așteaptă. Am avut niște discuții anul trecut cu domnul Florescu. Ne spunea că o să iasă în decembrie-ianuarie prima variantă în dezbatere. Suntem în mai și nu a apărut, probabil așteptăm să treacă alegerile.
E clar că administrația noastră ar fi putut să rezolve și “orașul de 15 minute” și parcările și traficul cu o dezvoltare corectă, nu haotică. Avem legislație și astăzi, de ce nu punem pe ordinea de zi aceste PUZ-uri? Nu zice nimeni să fie aprobate, nu ne dorim să se aprobe documentații care nu sunt corecte și nu respectă legea, dar noi nici nu le punem în dezbatere.
- Cătălin Priscorniță, CEO Blitz:
Problema este una macro, de urbanism strategic. În România nu a existat o viziune. După Revoluție au rămas aceleași străzi. Ce s-a schimbat au fost bordurile, sensurile unice și panseluțele, cam atât. Vedem într-adevărat excepții, cum este Oradea, în rest toate centrele economice sunt sufocate. Problema se duce mai jos spre orașele medii, chiar mici. Mă plimb destul de mult prin țară între birourile noastre și mă îngrozesc când într-un oraș de 70.000 de locuitori fac o oră dintr-o parte în alta. Sunt mai multe mașini decât numărul de locuitori în România, încă nu avem o mentalitate și o educație în a învăța să mergem cu bicicleta sau pe jos.
Ar fi trebuit ca autoritățile să vină cu o dezvoltare socială sănătoasă, o bunăstare și o calitate a vieții în orașe. Nu s-a întâmplat acest lucru. Dezvoltatorii, între timp, și-au maximizat profiturile. În ultimii ani, într-adevăr niște omani mai înțelepți au văzut că, de fapt, cumpărătorul nu caută doar metri pătrați, ci caută experiența de a locui și au început să gândească genul acesta de experiențe, niște comunități cu multe facilități. Chiar și așa, aceste facilități sunt cumva limitate, nu poți să faci 10-15 hectare cu tot ce are nevoie consumatorul și să-l păstrezi captiv. La un moment dat nu mai vreau să mă duc la cafeneaua de la parterul blocului, vreau să ies din acel oraș de 15 minute și mă confrunt cu o altă problemă, haosul din exterior, mersul bară la bară.
Este o utopie, din punctul meu de vedere, “orașul de 15 minute” în România cu câteva mici excepții.
Primăriile ar trebui să scoată traficul auto din centrul orașului, să rămână doar cel pietonal și bicicletele așa cum se întâmplă în alte țări din Europa, să facă străzi cu sens unic pentru că nu prea mai putem să le lățim, să facă niște inele în jurul orașelor care să fluidizeze traficul în zona periferică, astfel încât să nu mai faci “orașul de 115 minute” încercând să ajungi din punctul A în B.
Evenimentul Imobiliare.ro HUB 2024 a fost organizat în București, la Nord Events Center by Globalworth, în parteneriat cu BCR, Delta Studio, BLITZ, Viva City, DS Automobiles, ISHO, Petro Vaselo, Tandem, REBS, Wallberg Properties și Atria Urban Resort.
