Cine ar fi prevăzut la începutul anului 2020 că va fi un an plin de provocări? Poate cu excepția faptului că știam cu toții că este un an electoral. Pandemia a afectat aproape toate sectoarele de activitate. Imobiliarele nu au fost nici ele lipsite de provocări în această perioadă – cum ar fi imposibilitatea unor clienți să acceseze credite din cauza pierderii locului de muncă, blocarea importurilor de materiale de construcții, imposibilitatea intrării în țară a muncitorilor din alte state și altele.
În plus, în România, conform unui studiu Eurostat, jumătate din stocul de locuințe este mai vechi de 30 de ani. Tot conform studiilor, 46% din populația României trăiește în locuințe supraaglomerate, în timp ce media europeană este de 17% – suntem pe un rușinos loc unu. Avem, de asemenea, una din cele mai mici suprafețe locative per locuitor, anume 24 de metri pătrați, în vreme ce media europeană este de 40 de metri pătrați. Cum s-ar traduce acest fapt? Printr-o accentuată nevoie de locuințe noi. Vestea bună este că pandemia a adus, și ea, o cerere de locuințe noi – cu suprafețe mai mari, cu terase mai generoase, care să ofere și altceva în afara celor patru pereți: locuri de joacă, de recreere, spații verzi generoase. Ce se poate face în acest sens, cum ne pot ajuta autoritățile?
Majorarea plafonului pentru TVA de 5%, o primă măsură
Mulți dezvoltatori și-ar dori să construiască locuințe mai spațioase. Doar că, atunci când încep discuțiile și calculele pentru un proiect, ei se uită și la ce se întâmplă în piața imobiliară. La ce își poate permite un client să achiziționeze. Și atunci dezvoltatorul se blochează în prețul de 450.000 de lei. De ce? Pentru că acesta este plafonul până la care se poate aplica TVA de 5%. Dacă un client ar cumpăra un apartament de 455.000 de lei ar trebui să plătească un TVA de 19%, adică pentru o diferență de 5.000 de lei la prețul imobilului ar trebui să achite 63.950 de lei.
De altfel, dacă luăm în calcul că prețul mediu pentru un metru pătrat útil de apartament ajunge astăzi, conform statisticilor, la aproximativ 6.740 de lei, vom vedea că, pentru apartamentele a căror suprafață este mai mare de 66 de metri pătrați utili, se depășește acest plafón. Și, oricum, vorbim despre medie. Sunt orașe precum Cluj, București, Timișoara și altele unde prețul unui metru pătrat útil depășește valoarea de 7.350 de lei – ceea ce limitează, implicit, opțiunile la apartamente de maximum două camere.
Limita actuală pentru aplicarea TVA de 5% duce la o calitate slabă a locuirii, care se traduce prin suprafețe mici și o calitate mai redusă a materialelor de executare a lucrărilor de construcții. În același timp, vorbim de o măsură discriminatorie, prin care „penalizăm” familiile cu mai mulți membri, care sunt nevoite să locuiască înghesuite într-un apartament cu două camere. În aceste condiții, multe familii vor amâna decizia de a avea copii pentru că nu le pot asigura condiții de locuire decente. De asemenea, menținerea acestor limitări la aplicarea TVA de 5% se arată discriminatorie și față de persoanele care locuiesc în marile orașe.
Mărirea plafonului până la care se aplica TVA de 5% este în linie cu o reglementare similară a acestor aspecte, aplicabilă în țările din centrul și sud-estul Europei, cum ar fi Polonia – unde cota de TVA pentru locuințe, boxe și locuri de parcare este de 8% pentru apartamentele a căror suprafață nu este mai mare de 150 de metri pătrați, iar cota generală de 23% se aplică doar pentru diferența dintre suprafața totală a imobilului și cei 150 de metri pătrați.
De asemenea, în Spania se aplică doua cote de TVA: 4% pentru imobilele sociale și, respectiv, 10% pentru toate celelalte tipuri de imobile, în condițiile în care cota generală de TVA este de 21%. Aceeași cotă de 10% se aplică pentru primele două locuri de parcare achiziționate odată cu locuința.
Și predictibilitatea e necesară pentru încurajarea pieței imobiliare Vedem zilele acestea propuneri de modificare a OUG 60/2009, modificări aduse programul Prima Casă pentru a doua oară în acest an. Prima modificare s-a realizat prin Legea 40/2020, prin plafonarea veniturilor familiilor. Acum se propune mărirea valorii apartamentelor noi până la valoarea de 140.000 de euro, garantarea a 60% din valoarea împrumutului și un avans de 15%. Pentru locuințele vechi, propunerea constă în mărirea valorii apartamentelor până la 70.000 de euro, garantarea a 50% din valoarea împrumutului și un avans de 5%. Aceasta este ultima variantă prezentată, inițial valoarea plafonului fiind de 100.000 de euro, cu garantarea a 80% din credit și păstrarea avansului de 5%.
Nu cred ca s-au făcut studii care să arate impactul unei astfel de măsuri. În primul rând, cei ce au precontractat apartamente noi bazându-se pe programul Prima Casă, cu avans de 5%, sunt în pericol să piardă avansurile plătite, dat fiind că probabil nu vor reuși să achite încă 10% din valoarea apartamentului. În al doilea rând, tinerii – care la început nu au venituri mari, unii locuind în chirie – au mult mai puține posibilități să economisească avansul de 15%. Și atunci se vor vedea nevoiți să achiziționeze apartamente vechi. Apartamente pentru care prețul va crește.
Antoanela Comșa
Director General Gran Via România și Președinte al Asociației Investitorilor Imobiliari din România
